Большой спрос на жилье в относительно новых домах с современным ремонтом на вторичке разогревает ценник на рынке.Вторичка в центре внимания
Чтобы обрисовать сложившуюся картину на рынке, менеджер по продаже жилья минского агентства недвижимости Ирина Рыбакова предлагает вспомнить, как развивались события раньше. Ведь они привели к тому, что есть сейчас. Так, судя по аналитическим данным этого агентства, в 2021 году на вторичке было продано 14,5 тысячи квартир, в то время как в новостройках на стадии возведения жилья вдвое больше. В 2022-м вторичный рынок с небольшим перевесом, но все же вышел в лидеры с отметкой в 16 тысяч квартир против 15 тысяч. И в последние два года по ряду причин количество приобретаемой недвижимости на так называемом первичном рынке стало сокращаться. Свой вклад внесло и уменьшение числа домов, сужение выбора в строящихся, рост цен, неготовность ждать год-два до получения ключей и вкладываться в ремонт. И покупатели стали все чаще смотреть на аккуратные квартиры с ремонтом на вторичке как на альтернативу новостройкам. В результате в 2023-м было продано почти 17 тысяч квартир с историей. За 11 месяцев 2024-го — уже 16,9 тысячи сделок на вторичке. При этом за счет уменьшения количества квартир в новостройках сделок на стадии возведения жилья стало меньше, чем покупок на вторичном рынке.
Ирина Рыбакова.
В топе спроса, приводит данные собеседница, сейчас однокомнатные квартиры — с начала лета их доля в структуре продаж держится на отметке в 38 процентов. 34 процента занимают двухкомнатные. В четверти сделок фигурируют трехкомнатные квартиры. При этом цены за год на вторичке выросли в среднем на 14 процентов. Сейчас средняя стоимость «квадрата» в столице 1590 долларов в эквиваленте — как и в декабре 2014-го, когда цены на рынке начали снижаться. А перед этим такую отметку рынок видел в августе 2013-го, на своем подъеме. Для сравнения, в декабре 2023-го было 1390 долларов в эквиваленте. Максимальная же цена зафиксирована в ноябре 2013-го — на уровне 1720 долларов в эквиваленте. Минимальная — летом 2016-го — на уровне 1070 долларов.
Таким образом, сейчас каждый месяц идет рост цен на 1–1,5 процента, и декабрь пока не исключение. Риелторы констатируют: мяч, что называется, сейчас на стороне продавцов. На руку им ряд факторов, которые разогрели спрос и поддерживают его на стабильно высоком уровне. Речь идет, например, о росте зарплат, длительном периоде доступных кредитов и стабильности на финансовом рынке. Впрочем, здесь уже происходят некоторые трансформации.
Продавцы ведут в игре
Так, в последние месяцы банки уже дважды повышали ставки по займам — последний раз в начале декабря, когда крупнейший госбанк поднял на 1 процент (до 17 процентов годовых) ставку на покупку готового жилья по популярной программе. Следом еще в одном банке вырос процент по займам. Кроме того, некоторые финансово-кредитные учреждения пересматривали подходы к определению коэффициента долговой нагрузки, влияющего на лимит выдачи денег. В результате это немного охладило пыл покупателей и в ноябре число сделок сократилось до 1450 против 1680 в октябре. Очередного уменьшения количества сделок ожидают и сейчас. К слову, пик в 2024-м был в апреле, когда было реализовано 2050 квартир. В марте и августе было по 1800. Получается, что в 2023 году в среднем ежемесячно продавалось 1500 квартир, в 2024-м — в среднем 1650.— Наши многолетние наблюдения показывают, что переломная ставка, при которой доля покупателей с кредитами начнет интенсивно уменьшаться, — 18 процентов годовых. Так, когда ставки по займам выросли с 15,5 до 16,5 процента годовых, количество покупателей с кредитом у нас уменьшилось на 5 процентов, до нынешних 35 процентов. Кардинально отсекающей поход в банк за недостающей суммой ставкой считаю 20 процентов и выше, — поделилась мнением Ирина Рыбакова.
Заставили поволноваться покупателей и недавние изменения на валютном рынке. Ведь цены по привычке формируются с ориентиром на валютный эквивалент, а значит, склонны к подорожанию в рублях. Впрочем, несмотря на это, продавцы в первую очередь смотрят на спрос, который не всегда поддается рационализму.
— По сути, у владельцев недвижимости сейчас есть возможность продать свое жилье по максимально высокой цене.Ожидаем, что ситуация на рынке в ближайшее время может измениться из-за выросших ставок по кредитам и курсовой разницы. Тогда продажи пойдут медленнее, конкуренция начнет расти — мяч перейдет к покупателям, часть которых может отложить приобретение квартиры, а другие будут ходить и выбирать, торговаться. Пока же, для сравнения, довольно часто клиенты обращаются с запросом произвести сделку быстро — за 3–4 дня, максимум — за неделю. Вообще же около 40 процентов сделок мы закрываем в течение первых двух недель — такого никогда не было. Размер торга при этом, как правило, совсем небольшой — сейчас 3,5 процента. Причем в ноябре впервые за полгода он вырос на процент — с 2,5 процента. При этом советуем идти навстречу тем, у кого на руках вся сумма. Так что продавцам на заметку: важно выставлять объект уже максимально подготовленным к продаже и с полным набором необходимых справок и документов, — обращает внимание собеседница.
Взять максимум из ситуации
Кто может рассчитывать на максимизацию стоимости жилья? Владельцы свежих квартир, не требующих ремонта или с возможностью проведения легкого косметического ремонта. При этом во внимание стоит брать и состояние мест общего пользования.— Такие варианты — отличная альтернатива новостройкам, их владельцы могут смело устанавливать ценник выше среднего по рынку. Особенно если расположены в современных каркасных домах 10–20-летней давности. В таких типах домов продается 38 процентов жилья. Еще в 30 процентах случаев — стандартные панельные дома. Лет десять уже, как долю в 17–18 процентов держат хрущевки и брежневки. Причем здесь в топе спроса пережившие капремонт дома, расположенные в местах с развитой инфраструктурой, например в районе столичной улицы Чкалова. На четвертом месте современное панельное жилье с долей в 12 процентов, — прокомментировала Ирина Рыбакова.
Кстати, в топе районов по объемам продаж Фрунзенский, Октябрьский, где в среднем ежемесячно продается 380 и 300 квартир соответственно. На третьем месте Первомайский и Московский — более чем с 200 сделками в месяц. При этом дороже всего, судя по анализу сделок, «квадрат» в Центральном районе — около 1800 долларов в эквиваленте. В Октябрьском районе — 1670 долларов за квадратный метр. Чуть меньше, 1640 долларов, выходит метр в Советском районе. Для сравнения, дешевле всего — в Заводском и Ленинском, где средняя стоимость «квадрата» на отметке 1390 и 1440 долларов соответственно.
Внимательно следить за средней стоимостью по рынку эксперты советуют владельцам «голых» новостроек и квартир в старом жилом фонде, прошедших капремонт, с не самым современным ремонтом, находящихся на отдалении от центра. Делать скидку рекомендуют собственникам вариантов, требующих капитального ремонта. Глядя на такие квартиры, покупатели долго высчитывают, во сколько им обойдется ремонт, сколько он займет. И если видят хорошую квартиру из разряда «заезжай и живи» даже на 10–15 тысяч долларов дороже, охотнее берут ее, просто закладывая эту добавленную стоимость в кредит, тем самым растягивая выплаты на 20 лет.
— Это, кстати, еще одна неочевидная на первый взгляд причина роста цен — спрос на такое жилье высокий, уходит оно быстро, и потому стоимость его устанавливают довольно высокую. В итоге у покупателей порой складывается впечатление, что достойных объектов не осталось: поисковик выдает сперва требующие солидных вложений, которые только и подходят под привычный для многих ценовой диапазон. При этом, по нашим данным, сейчас на вторичном рынке выставлено 6,9 тысячи квартир. Для понимания: мы для себя определили, что объем предложения выше 7 тысяч говорит о хорошем выборе, свыше 8 тысяч — о вольготном. По сути, сейчас, можно сказать, мы одной ногой в зоне дефицита, — характеризует ситуацию эксперт.
Время расширяться
Говоря о покупателях, Ирина Рыбакова отмечает, что подавляющее большинство — 80–85 процентов — приобретает жилье для себя и взрослых членов семьи. Так, более 70 процентов сделок — цепочные. Минимум 20–22 процента сделок заключают живущие в регионах. И лишь небольшая часть — примерно 5 процентов — совершает так называемые инвестиционные приобретения, имея на руках 40–60 тысяч долларов в эквиваленте.— Те, кто делает это впервые, исходят из принципа «нравится — не нравится». Те, кто покупает не первый раз квартиру для последующей сдачи в аренду, зачастую рассматривают однушки и просят агента составить своеобразный бизнес-план вариантов с возможной доходностью в зависимости от локации сейчас и в будущем. Например, в известном своим размахом строящемся комплексе с учетом того, как много там приобретено жилья для вложения средств, через лет пять, когда будут сданы все дома и практически все доделают ремонт, среди арендодателей будет очень высокая конкуренция. Потому обращают внимание и на другие перспективные районы, где даже в случае проседания рынка жилье не будет стремительно дешеветь и при необходимости его можно будет выгодно и быстро продать. При этом рассматривают варианты недалеко от своего места проживания, чтобы присматривать за квартирантами было легко. Просто так вкладывать деньги в бетон не советуем — желательно проработать для себя стратегию, — акцентирует эксперт.
Рекордов больше не будет
От декабря риелторы не ожидают рекордов ни в части продаж на вторичке, ни в части роста цен.— На мой взгляд, покупатели вплотную подобрались к пределу своих финансовых возможностей. Конечно, традиционный рывок в декабре мы увидим, потому что жилищный вопрос — один из тех, которые стараются закрыть до нового года. Но часть сделок, уверена, по объективным причинам не успеет закрыться быстро и перейдет в статистику на январь. С учетом этого ожидаем, что в начале 2025-го увидим характерную для этого времени спокойную ситуацию, когда регистрируется порядка тысячи сделок. А дальше все будет зависеть от поведения обменного курса и доступности кредитования. Если и то и другое пойдет вверх, снижая тем самым покупательскую способность, то цены вынуждены будут вскоре постепенно уменьшаться: обычно рынку требуется 1–3 месяца, чтобы отреагировать на изменение существенных составляющих — сейчас мы говорим о росте процентной ставки по кредитам, — отметила Ирина Рыбакова.
Потому желающим быстро продать свой объект риелторы советуют играть на опережение ситуации: если цены снизились на 1 процент, продавцу надо сделать дисконт в 2–3 процента, чтобы в следующем месяце не снижать уже условно на 5 процентов. А тем, кто все еще присматривается к жилью, стоит или решиться на приобретение, или отложить вопрос на время, чтобы прицениться к новой обстановке и больше накопить собственных средств.
Новое всегда интересно, но не всегда по карману
Что касается жилья в новостройках, то интерес к нему всегда будет сохраняться на стабильно высоком уровне, констатируют риелторы. При этом ценовая ситуация и сужение выбора на рынке заставляют покупателей смотреть на вторичку.— За год средняя стоимость квадратного метра на первичке выросла на 18 процентов. Так, «квадрат» в среднем стоит 1530 долларов. Такой ценник был в апреле 2013-го, когда цены шли вверх, и в апреле 2015-го, когда цены уже опускались вниз. А минимум в 1110 долларов в эквиваленте зафиксирован в январе 2017-го. К сумме стоимости квартиры нужно заложить крупную сумму на ремонт. Плюс время на ожидание ключей и завершение отделочных работ, обустройство. В общем, получается, что, вступая в стройку, покупателю нужно быть готовым к большим и не всегда предсказуемым тратам. И к тому, что выбирать приходится из сокращающегося количества строящихся частными компаниями жилых домов и уменьшающегося числа свободных вариантов в них. Так, сейчас в Минске возводится 143 дома — без учета тех, что сдаются для нуждающихся, а квартиры остаются только в 116 из них. Жилья экономкласса в них нет, минимум — стандарт, а это уже далеко не по тысяче долларов за квадратный метр. Но даже при таком раскладе в агентствах, специализирующихся на продаже жилья от застройщика, выстраиваются своеобразные очереди из желающих вступить в строительство практически на стадии котлована, — рассказывает собеседница.
Не влияет на ситуацию и возведение жилых комплексов в пригороде — больших уже нет. И пока не предвидится.
— Ждем новостей от застройщиков по новым жилым комплексам, которые анонсировали ранее. Но вряд ли по объективным причинам это случится скоро. В то же время госзастройщики набирают темпы, но жилье ориентировано на очередников, в коммерческую продажу его попадает совсем мало, — отмечает эксперт.
На фоне сужения предложения, высокого интереса со стороны покупателей и следования бизнес-планам снижения цен на новостройки эксперты не ожидают. Как вариант — могут быть временные акции на определенные типы квартир, что уже точечно встречается.
— Раньше начнет проседать вторичка, а уже с большим отставанием от нее пойдет первичка — таковы наши наблюдения, — делится прогнозом Ирина Рыбакова.
druk@sb.by
