Какие плюсы принесет рынку жилой недвижимости корректировка Закона «Об ипотеке»

В Беларуси прорабатывают механизм строительства жилья с помощью ипотеки. В ближайшее время подходы по дальнейшему развитию возможностей решения жилищного вопроса должны предложить специалисты Минстройархитектуры. Об этом после недавнего доклада Президенту рассказал руководитель ведомства Руслан Пархамович. Несмотря на то что ипотечное законодательство у нас работает с 2008 года, широкого распространения такой вариант приобретения недвижимости пока не получил. Вместе с тем именно на него в перспективе могут сделать ставку в стране. Как действует ипотека сейчас и кто обращается к ней? Какие изменения в этой сфере депутаты уже обсудили и что предлагают эксперты? Ответы на эти и другие вопросы искала корреспондент «Р».

Закон «Об ипотеке» действует с 2008 года. Очевидно, что назрела необходимость его адаптировать к новым условиям и законодательным актам, а также учесть опыт партнеров по Евразийскому экономическому союзу. Соответствующие предложения вынесли на рассмотрение депутатов на минувшей осенней сессии — в первом чтении корректировки закона уже одобрили. О каких изменениях идет речь, «Р» разбиралась вместе с членом Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Национального собрания Верой Широкой.

 Жизнь подсказывает

— За 13 лет действующий Закон «Об ипотеке» претерпевал изменения два раза. Это третья корректировка. Вера Владимировна, с чем она связана?

— Нормы закона приводятся в соответствие с такими законодательными актами, как Гражданский кодекс, Кодекс о земле, законами «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», «Об исполнительном производстве», «О нормативных правовых актах», а также с указами «О распоряжении государственным имуществом», «Об ипотечном кредитовании». Все это — основная часть документов, которая повлекла ряд ключевых изменений в Закон «Об ипотеке». Плюс совершенствование этого института связано с увеличением объемов привлечения инвестиций, оживлением финансового оборота в экономике и развитием банковской системы. Приняли во внимание не только ситуацию с НПА, мнение общественности, но и опыт правового регулирования в сфере ипотеки в странах — партнерах по ЕАЭС, например в России.

— Какие изменения предлагается внести?

— Остановлюсь на наиболее значимых и конструктивных. Определено, в частности, что не может быть предметом ипотеки. Это часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Например, гостиница. В эту категорию попадает и имущество, на которое в соответствии с законодательством об исполнительном производстве не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. По сути, сейчас мы говорим об уточнении предмета ипотеки. Как и ранее, это залог недвижимого имущества — квартиры, изолированного помещения, машино-места, зарегистрированных как объект недвижимости.

Примечательно, что характеристики предмета ипотеки могут меняться, но это никак не влияет на договорные обязательства. Например, с момента заключения соглашения и до момента завершения строительства может измениться планировка строения, метраж. При этом в счет идет конечный результат — фактическая готовая недвижимость независимо от того, вносились ли данные об изменениях в договор об ипотеке. Если, конечно, другой алгоритм не согласован и не прописан сторонами.

Напомню, что имущество, являющееся предметом ипотеки, можно сдавать в аренду, передавать в пользование — без согласия залогодержателя или владельца закладной. При условии, что эти сроки не превышают срок ипотечного договора и назначение имущества не меняется. Иначе законопроектом вводится ответственность за нарушения. Так, если банк по какой-то объективной причине, например систематических неплатежей, пожелает обратить взыскание на предмет ипотеки, продать его, право аренды и любые другие прекращают свое действие с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Или с момента госрегистрации перехода права собственности на квартиру или машино-место при удовлетворении требования залогодержателя во внесудебном порядке. Кстати, если у должника есть другое имущество, за счет которого могут быть удовлетворены требования залогодержателя, а размер просрочки сравнительно невелик, взыскано может быть оно, а не имущество, находящееся в ипотеке.

Государство сегодня предлагает решить жилищный вопрос несколькими способами. Один из них — ипотека.
yandex.net

Вводится понятие «созалогодержатели», ведь имущество может находиться в ипотеке у нескольких организаций с равными правами. Каждая в таком случае претендует на получение доли от стоимости недвижимости. Если, конечно, между собой партнеры не заключили соглашение об ином порядке действий.

Предлагается, чтобы период между датой составления акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости имущественного комплекса и датой заключения договора об ипотеке не превышал шести месяцев. Пожалуй, самые тонкие и требующие особого внимания вопросы здесь касаются проведения финоценки и согласования пакета документов банком-залогодержателем.

Уладить последние нюансы

— Стремятся решить жилищный вопрос на долгие годы вперед, как правило, люди семейные. Но планирование в личной жизни не всегда работает — сделаны ли нормы законопроекта более гибкими к возможным переменам в статусе залогодателя?

— Гражданин может заключать брачный договор или любой другой, изменяющие статус имущества, нажитого супругами в период брака и являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя — банка. По сути, решит глава семейства на всякий случай прописать, как будет делить честно нажитое с супругой при разводе, кому завещает, — согласовывать с банком свои намерения и объясняться лишний раз с посторонними не придется. Но уведомить кредитно-финансовую организацию о своем решении обязан.

— По вашему мнению, что в итоге даст принятие изменений рынку, потребителям?

— Вносимые в Закон «Об ипотеке» изменения позволят обеспечить более эффективное правовое регулирование отношений в сфере, устранить устаревшие нормы, пробелы и противоречия. В конечном счете это должно повысить привлекательность обсуждаемого механизма приобретения жилья, увеличить приток временно свободных средств граждан и предприятий, ускорить рост рынка недвижимости и смежных со строительством отраслей.

С точки зрения буквы закона к активному использованию ипотеки практически все готово. Дело за материально-технической базой стройорганизаций и достаточным количеством недорогих кредитных ресурсов.

СПРАВКА «Р»

Если кратко, то при ипотеке человек получает жилье и выплачивает за него деньги. При этом до произведения последней выплаты оно находится в собственности у банка. Этот момент и является принципиальным отличием ипотечного кредитования от классического. В ипотеку можно передать жилье, зарегистрированное в установленном порядке, включая купленное на вторичном рынке. Имеется в виду покупка квартир или долей в многоквартирных домах, одноквартирных жилых домах. Ипотека распространяется и на земельный участок, где находится дом. Но строящееся или еще не зарегистрированное жилье в ипотеку взять нельзя.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Владислав ШАПОВАЛОВ, начальник главного управления строительства и жилищной политики Министерства архитектуры и строительства:

— В Беларуси делается многое для того, чтобы упростить гражданам финансовую сторону решения их жилищного вопроса. Например, внедряются новые механизмы финансирования строительства. В 2020 году в Беларуси запущены ипотека и жилищные строительные сбережения. В частности, Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» направлен на дальнейшее развитие этого направления в стране, создание дополнительных условий по обеспечению прав граждан-кредитополучателей и снятие ряда проблемных вопросов, возникающих на практике. Активно к развитию механизма ипотеки подключился Беларусбанк. И граждане довольно охотно применяют предложенный кредитный продукт. Этот интерес подтверждает не только актуальность предложений банка, но и эффективность самого указа, который сделал кредиты на недвижимость более доступными. Причем ипотечный кредит пользуется спросом не только в Минске, но и в областях.

Однако стоит обратить внимание, что нынешняя ипотека отличается более высокими процентными ставками и имеет серьезную конкуренцию с действующим строительством жилья с господдержкой, которое сегодня является более привлекательным и выгодным. И здесь мы видим ряд задач, которые надо решить, чтобы изменить эту ситуацию. В частности, предстоит работа по совершенствованию механизмов приобретения гражданами жилья, в том числе с помощью ипотеки. В ближайшее время Министерство архитектуры и строительства в рамках своих компетенций предложит подходы по дальнейшему развитию возможностей решения жилищного вопроса.

Светлана КОЖЕКИНА, заместитель председателя правления ОАО «АСБ Беларусбанк»:

— Отмечу, что из десяти кредитов на жилье, оформляемых в Беларуси, семь выдаются именно в Беларусбанке. Примечательно, что наш банк первый среди коммерческих поддержал инициативу государства по повышению доступности ипотечных кредитов в рамках Указа от 16 апреля 2020 года № 130

«Об ипотечном жилищном кредитовании». Заработал он в конце октября того же года. И уже в феврале 2021-го мы запустили новый продукт — кредит «Ипотека Экспресс». Выдается он на срок до 20 лет под залог жилья. Банк готов профинансировать до 100 процентов стоимости покупки — разумеется, с учетом платежеспособности покупателя, сейчас — под 21 процент годовых.

Эта новость год назад стала одной из самых обсуждаемых в интернете. При этом некоторые эксперты высказывали сомнения насчет востребованности и доступности такого кредита. Тем не менее он всерьез заинтересовал потребителя. Судите сами: с февраля прошлого года по «Ипотеке Экспресс» мы заключили с клиентами более 3,4 тысячи кредитных договоров на сумму около 140 миллионов рублей.

При этом кредит оказался популярным не только в столице, но и в областных центрах. Так, наряду с Минском и Минской областью, на чью долю приходится суммарно примерно 45 процентов от числа кредитных сделок, активно пользуются продуктом жители Витебской и Брестской областей — около 17 и 12 процентов от количества договоров соответственно.

Важно отметить, что среднестатистический портрет кредитополучателя не ограничивается только программистом или человеком из сферы бизнеса, а включает в себя и работников сферы производства, обслуживания, простых специалистов с доходом, соответствующим средней зарплате по стране. Чаще всего кредит оформляют не на всю стоимость жилья, а только на недостающую сумму. Поэтому средний размер займа — около 42 тысяч рублей.

Еще один веский аргумент в пользу кредита — его удобство. Ведь банк принимает решение по заявке на кредит не позднее следующего рабочего дня после регистрации заявления. Кроме того, возможно включение в совокупный доход кредитополучателя и доходов его близких родственников, членов семьи — при условии заключения договора поручительства, если клиенту необходим кредит в большем размере, чем позволяет его собственный доход. Сегодня мы видим, что наш продукт сохраняет свою востребованность и позволяет с оптимизмом оценить перспективы развития ипотеки в стране.

druk@sb.by