Земля — актив сложный или очень сложный. Все зависит от законодательства конкретной страны. В Беларуси оно являлось не самым запутанным, но далеко и не самым либеральным. Все-таки земля — самый ценный актив страны. И распоряжаться им необходимо справедливо, с умом, расчетливо, с прогнозом на десятилетия. Если резко «отпустить вожжи», то можно получить просто прослойку спекулянтов и рантье и, как следствие, большой градус социальных проблем. Собственно говоря, те грабли, на которые наступают некоторые западные государства. Поэтому в Беларуси к земельной политике всегда подходили взвешенно и консервативно. Другой вопрос, что эта осторожность (обусловленная на самом деле интересами общества) выливалась в достаточно сложные и хлопотные административные процедуры, с которыми сталкивались и рядовые граждане, и субъекты хозяйствования при получении, использовании, распоряжении землей. Плюс некоторые ограничения сдерживали частные инициативы. Эти проблемы решил обновленный Кодекс о земле. О том, как будет работать новое законодательство, какие риски приходилось учитывать и как избежать злоупотреблений при упрощении системы земельных отношений, рассказал заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Николай Бобер.
— Николай Павлович, для порядка на земле должны слаженно работать юристы, управленцы, технические службы, производящие измерения, готовящие документы. Новое земельное законодательство достаточно широкие полномочия передает на места. Но есть ли на уровне районных исполнительных комитетов специалисты, которые эффективно справятся с этой задачей?
— Не будем скрывать: излишняя регуляторика в области земельных отношений носила и объективный характер. Во-первых, частная собственность на землю в Беларуси возникла относительно недавно, в начале 1990-х годов. Во времена Советского Союза вся земля была государственной, гражданам только давали во временное пользование дачные и приусадебные участки. А распоряжались ими садоводческие товарищества, председатели колхозов. Поэтому совершенно верно вспоминает старшее поколение простое решение земельных вопросов в советское время: как председатель или правление садоводческого товарищества установили границу, так она и проходит. Все решалось просто и на местах. Но не надо забывать: земля-то в собственность физическим лицам не переходила, распоряжаться они ей не могли. Поэтому если говорить о частной собственности на землю, то в молодой Беларуси пришлось писать законодательство буквально с нуля. И объективно понадобилось время, чтобы сложились нормативно-правовая и другие практики. Была возможность проанализировать все выгоды и риски от частной собственности, сделать выводы. Естественно, в такой ситуации был необходим дополнительный, в некоторых случаях ручной контроль, чтобы избежать серьезных просчетов.
Во-вторых, земля — это очень сложный актив с точки зрения управления им и администрирования. Требует скрупулезного учета, измерения с соблюдением стандартов и методологии, регистрации, оформления документов… Это целый комплекс работ. И сбой в одном из звеньев порождает серьезные проблемы на земле, извините за каламбур. В свое время, в 1990-е годы, когда проводили приватизацию, качеству измерений и оформлению документов не уделили должного внимания. В итоге клубок сформировавшихся тогда неувязок, неточностей, которые выливаются в земельные споры и другие конфликты, мы распутываем до сих пор. Будем говорить откровенно: на местах не сразу сформировались профессиональные землеустроительные и другие службы. Поэтому многие вопросы централизовали, чтобы повысить качество работы с землей, но при этом имел место негативный эффект — усложнение и удлинение административных процедур.
Одной из ключевых целей изменений в Кодекс о земле было создание условий для развития гражданского оборота земельной недвижимости и повышения эффективности ее использования, наведения порядка на земле.
Но за последнее десятилетие Беларусь сделала огромный шаг вперед в создании инфраструктуры обеспечения земельных отношений. Создана системность как в принятии управленческих решений в отношении земельных участков — их выделения, так и последующие процедуры — измерение, изготовление необходимых документов, регистрация. Многие процессы сегодня осуществляются с использованием современных технологий, оцифрованы. Создана земельно-информационная система (ЗИС). По нормативно-техническим правилам при создании земельного участка или любым действиям с ним вся информация фиксируется в ЗИС. Создана база геопространственных данных, в которой видны и границы земельных участков, и зоны ограничений, и места прохождения стратегических коммуникаций, и много другой информации. Сейчас практически все ведомства переходят на автоматизированные системы ведения баз данных, за которые они отвечают. Это облегчает обмен информацией и взаимодействие различных служб. Автоматизированные системы позволили значительно упростить процесс работы с землей и повысить качество. Кроме того, растет профессиональный уровень работников на местах, чему тоже уделяли большое внимание последние годы. Поэтому, исходя из квалификации сотрудников и возможностей автоматизированных систем, сегодня на местах могут обеспечить как качество принимаемых управленческих решений, так и их оформление.
— Необходимость либерализации земельного законодательства не раз обсуждалась на встречах с бизнесом, гражданами. Но всегда звучали и опасения: чтобы упрощение административных процедур не создало почвы для злоупотреблений и коррупционных проявлений. Что греха таить, такие случаи неоднократно фиксировались правоохранительными органами…
— Как раз использование автоматизированных систем позволяет снизить влияние человеческого фактора как с точки зрения допущения тех или иных ошибок, так и злоупотреблений. При создании наших систем в них обязательно присутствует контролирующий блок. К информационным ресурсам система обеспечивает доступ Комитету государственного контроля, Министерству внутренних дел, Генеральной прокуратуре и другим ведомствам, которые осуществляют контрольно-надзорную деятельность. Это стимулирует и субъекты хозяйствования, и должностных лиц соблюдать законодательство. Цифровизация делает работу должностных лиц фактически публичной. Вся информация, любые действия вносятся в базы данных, фиксируются, поэтому изменить информацию невозможно. Можно в любой момент поднять архив и дать оценку действий тому или иному должностному лицу. Электронная система и сама способна сигнализировать о каких-то, скажем так, странных поступках. Условно говоря, загорается так называемая красная лампочка, если какие-то действия противоречат законодательству и логике проводимой земельной политики. По незнанию ли, по умыслу, но автоматизация позволяет вовремя среагировать, повышает уровень и качество профилактической работы. И это минимизирует, практически полностью исключает коррупционные риски. Нарушить законодательство и скрыть этот факт практически невозможно.
— Земля — важнейший актив, от эффективности использования которого зависят и макроэкономические показатели. Рынок недвижимости напрямую или через мультипликаторы влияет на стабильность финансовой системы, деятельность других отраслей. Какой экономический эффект ожидается после вступления в силу норм обновленного кодекса?
В частности, в обновленном Кодексе о земле прописана возможность изменения целевого использования участка по решению местных властей во время строительства. Раньше требовалось завершить объект, сдать его в эксплуатацию, а потом целевое использование участка можно было изменить только через реконструкцию здания. Но это же совершенно нелогично: сначала построй, а потом сломай. Нет ни экономической логики, ни выгоды. А жизнь-то многогранна. И нередки случаи, когда на стадии строительства у инвестора возникают те или иные сложности, он хочет выйти из проекта. А покупателя нет. Точнее, он есть, но его интересует возведение другого объекта. Технически это возможно, а юридически оформить — нет. Председатель Гродненского исполкома Владимир Караник приводил пример: есть недостроенный объект, есть инвестор, который готов довести стройку до конца, но здание использовать по другому назначению, чем предполагалось изначально. Ситуация-то сегодня меняется быстро, бизнес должен на нее реагировать. Новый проект вписывается во все градостроительные нормы, системные документы по развитию территории. Городские власти не против, областные — тоже. Но законодательство не позволяло изменить целевое использование участка. В таком случае всегда есть риск получить долгострой. Новая норма, по нашему мнению, должна как решить проблему замороженных инвестпроектов, так и повысить инвестиционную привлекательность в целом. Предприниматель уже знает: в случае изменившихся обстоятельств он сможет на них среагировать. Либо найти покупателя на свой объект. Снижаются риски — значит, повышается привлекательность бизнеса. Но оговорюсь: если при изменении целевого использования участка меняется его рыночная стоимость, то владелец должен ее выплатить. Это требование исключает возможность спекуляций, которые пытался провернуть бизнес в 1990-е годы, когда приобретал, например, пионерские лагеря или профилактории по низкой цене (как объекты социальной инфраструктуры), а потом строил на их месте коттеджные поселки. Такие махинации, кстати, и стали поводом для введения ряда ограничений. В новом законодательстве учтен этот негативный опыт. Механизм смены целевого использования участка выстроен таким образом, что исключает спекулятивную выгоду от этого действия.
Также в Кодексе о земле прописано выделение дополнительного участка без проведения аукциона. Раньше это было возможно только в рамках реконструкции действующего объекта. Но в жизни нередко получалось так: есть предприятие, работает, повышает свою эффективность, проводит модернизацию и закупает новое оборудование на существующих площадях, повышаются производительность и объемы производства. И ему необходимо развивать инфраструктуру: расширять склады для сырья или готовой продукции, возвести те или иные вспомогательные объекты. А получить дополнительный участок рядом с основным он без аукциона не может. Зачастую на эту землю и спроса-то нет. И никому, кроме этого предприятия, он и не нужен. Но торги были необходимы. А это и время, и лишние затраты, и увеличение инвестиционного цикла, а в результате — снижение окупаемости инвестиций и других экономических показателей. Поэтому решили от этого требования отказаться, ведь оно является формальным.
Очень важно, что данный кодекс расширяет полномочия местных органов власти. Ведь им, как никому другому, известна реальная ситуация на земле, все нюансы и подробности. С одной стороны, это дополнительная ответственность должностных лиц. С другой — возможность развивать регион, увеличивать его инвестиционную привлекательность, повышать экономический потенциал, интерес для физических лиц. По большому счету земля — один из самых значимых активов и инструментов экономического развития в регионах. И чем выше эффективность ее использования, тем привлекательнее регион и дороже земельные угодья. К тому же растет и кадастровая стоимость, которая напрямую влияет на объем уплачиваемых налогов на недвижимость (они идут исключительно в местный бюджет). Поэтому местные власти как никто заинтересованы в повышении эффективности использования земельных ресурсов. И обновленный кодекс дает им соответствующие полномочия и возможности.
— Достаточно много новелл в Кодексе о земле касается формирования дополнительной привлекательности земли, особенно в регионах, у граждан. Насколько эти нормы могут способствовать оживлению деревень и сел, наведению порядка на земле, вовлечению в оборот участков, которые сегодня либо вовсе заброшены, либо толком не эксплуатируются?
— Для граждан созданы оптимальные условия для получения земли. Расширены предельные площади участков, которые могут выделяться физическим лицам. В сельской местности — до гектара. На хуторах — исходя из пожеланий граждан и наличия земельных угодий. Введены льготы на приобретение участков: в Минске, Минском районе и областных центрах станет действовать коэффициент 0,8, на остальной территории страны — 0,5. Важная норма — возможность разделения участков с целью строительства второго дома. Эта норма будет способствовать решению жилищной проблемы тех же молодых семей. Если, скажем, у родителей имеется большой участок, его можно разделить и построить новое здание.
Одна из целей обновленного кодекса — сделать привлекательной землю для частных инвестиций. Во-первых, это позволит реализовать частную инициативу граждан, которая раньше имела ряд ограничений. Во-вторых, привлечет людей в регионы, что положительно скажется на их экономике и развитии. В-третьих, даст людям инструмент для инвестирования своих сбережений: земля является одним из самых надежных вложений. А любые сбережения — дополнительный стабилизатор финансовой системы, они выступают антиинфляционным фактором. В-четвертых, развитие рынка земли стимулирует совершенствование других отраслей. В частности, строительной: повысит спрос как на материалы, так и на строительно-монтажные работы, поспособствует развитию региональной инфраструктуры.
Хочется отметить, что проект Кодекса о земле обсуждался с заинтересованными министерствами и ведомствами, которые его поддержали. В целом эффективность использования земельного ресурса является важным фактором: социальным, экономическим, финансовым, роста национального благосостояния. Поэтому улучшение условий получения и использования земельных ресурсов должно дать стимул для развития страны в целом.
volchkov@sb.by
