Бюджетный вариант
Ситуации, когда квартиру решают купить несколько человек и одновременно стать ее собственниками, встречаются не очень часто. Но они есть. Более распространен другой пример из этой же серии: владелец одной из долей в «гнездышке» продает ее, и таким образом к оставшемуся хозяину подселяется новый.
– Есть три основных пути, когда у жилья появляется несколько собственников. В первом случае квадратные метры достались по наследству, во втором – это совместно нажитое имущество супругов, в третьем – родители купили квартиру в собственность детям, – рассказывает руководитель управления продаж вторичного рынка жилья агенства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко.
К слову, в последние годы все чаще недвижимость в крупных городах приобретается для студентов.
– Таким образом деньги не уходят на сторону, они вкладываются в собственные квадратные метры, которые неизменно остаются наиболее ликвидным, понятным и надежным способом инвестирования, – говорит Светлана Куделко. – Порой нехватка финансов приводит к тому, что люди останавливаются на покупке отдельной комнаты с дальнейшей перспективой выкупить остальную часть жилья. Это самый бюджетный вариант. В среднем подобных сделок ежемесячно заключается около 10 %.
Как в коммуналке
Когда квадратными метрами владеют несколько человек, у них возникает долевая собственность. И здесь начинаются вопросы, отмечает адвокат по жилищным вопросам Роман Юльский:
– Стоит понимать, что покупаете: долю в жилом помещении или конкретную комнату определенной площади. Происходит зачастую так: приобрели 50-процентную долю в двухкомнатной квартире, а дальше возникает конфликт – люди не могут определиться, кто в какой комнате будет жить и кто будет считаться ее собственником. Порой граждане – собственники так называемых «идеальных долей» – начинают бороться за комнату с балконом. Дело зачастую доходит до суда. Плюс ко всему за это необходимо заплатить немалые деньги: госпошлину в размере 5% от оценочной стоимости доли, которая по таким делам, как правило, составляет не менее 500-700 рублей. Понимаете, в чем соль: человек вроде бы и купил жилье, но не конкретную комнату, а некое виртуальное пространство.
Конечно, есть вариант сэкономить – через суд определить порядок пользования жилплощадью. Здесь, по словам юриста, законодательного критерия нет, зато есть понятие существенного интереса. Когда, например, комната с тем же балконом достается не мужчине-сособственнику, а одинокой женщине с ребенком, так как у нее более существенный интерес.
– Помимо этого, учитывается сложившийся порядок пользования. Человек живет на протяжении нескольких лет в комнате, сделал там ремонт, хотя покупал как долю. Тогда суд учитывает эти моменты и выделяет эту комнату в его собственность.
Еще один момент, который приводит к спорам, – совместное пользование общими помещениями. Это коридор, кухня, ванная, санузел, а также мебель, находящаяся там, например, встроенные шкафы.
– Стоит понимать, что люди по общему правилу покупают пропорционально доле жилой площади такую же долю в помещениях общего пользования. И необходимо самостоятельно определить, как они будут этими квадратными метрами пользоваться. Закон решение этого вопроса не предусматривает, нет никаких критериев, которые помогут выбрать того, кто будет владеть шкафом или кому и когда посещать ванную. Этот момент отдан на откуп здравому смыслу жильцов.
Порой близкие люди не могут договориться и пойти на компромиссы, живя бок о бок, что уж говорить о чужих. Приходится решать вопрос в суде.
– Действительно, споры иногда возникают достаточно абсурдные. Люди не могут определить, кто на какой полке будет хранить тарелки. Был случай, когда один из собственников поставил диван в кухне и стал там спать. В итоге сособственник подал иск в суд с требованием устранить препятствие в виде дивана, на котором спит второй собственник, так как кухня – не жилая комната. Тем не менее исход был не радужный: суд отказал в требовании, указав это тем, что прямых норм, запрещающих ставить диван в кухне, нет. А то, что человек там спит, необходимо еще доказать, зафиксировав это в установленном порядке, и так далее.
Очень часто люди обращаются к юристам с жалобами на соседей по жилью, которые ведут себя неадекватно.
– В ходе беседы выясняется, что действие человека не подпадает ни под одну из статей КоАП, Уголовного кодекса. Кто-то за собой не убирает. Но за это к ответственности привлечь нельзя, если условия не антисанитарные. Поэтому довольно много вопросов, относящихся не к юридической компетенции, а к моральной и нравственной. Таким образом, людям ничего не остается, кроме как учиться договариваться и уживаться друг с другом, как в общежитии.
Просчитать риски
Конечно, жилье в складчину и экономный вариант, но неудобств он таит немало.
– В любом случае квадратные метры – это актив. Хотя, если у одной жилплощади несколько хозяев, – это может вызвать проблемы. И совместно пользоваться непросто, и вопросы распоряжения не так оперативно решаются. Например, чтобы сдать свою часть квартиры в аренду, необходимо разрешение второго владельца. Нельзя продать свои «квадраты», не предупредив соседа через уведомление и не предложив покупку первоначально ему. А бывает и такое, что собственники, зная, что нужно их согласие, иначе эти квадратные метры будут не ликвидны, уклоняются от получения уведомления. И тогда люди тоже начинают искать защиту в суде, чтобы устранить препятствие в осуществлении своих прав собственности. Поэтому, покупая жилье, где уже есть владелец, либо решаясь на покупку квадратных метров с кем-то, стоит оценивать риски, – подытожил юрист.
КСТАТИ
В среднем стоимость комнаты в столичных квартирах на уровне 17-18 тысяч долларов. На цену влияют состояние квартиры, ее местоположение, размер жилплощади, а также соседи.
Что касается долей, так, например, за 39/100 в двухкомнатной квартире в Серебрянке просят 18,5 тысячи долларов (59 600 рублей), притом, что в соседней комнате живет пенсионер. За ½ долю в 4-комнатной квартире хотят 24 900 долларов (80 200 рублей). Две комнаты обжил второй владелец, следовательно, покупателю квадратные метры достанутся по остаточному принципу.
ЦИФРЫ
♦ За прошлый год в Минске было продано 867,5 тысячи квадратных метров жилья – на 12 % больше, чем в предыдущем. В остальных областных центрах -- около 613 тысяч.
♦ В начале этого года на рынке столичной жилой недвижимости наблюдалась нетипичная ситуация – снижение стоимости однокомнатных квартир. На протяжении всего минувшего года их цена росла, а в январе на 1,6 % по сравнению с предыдущим месяцем упала. В первый месяц нового года в столице прошло 1030 сделок. В январе 2023-го -- всего 800 продаж.
♦ Средняя стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах составляет в рублевом эквиваленте 1529 долларов, 2-комнатных – 1380 долларов, 3-комнатных –1327 долларов, 4-комнатных –1266 долларов.
yankovich@sb.by
