Дачи до 20 000 рублей уходят влет: чем живет сейчас рынок загородной недвижимости

Пока летом одни берут отпуск и едут на моря, другие принимаются активно подыскивать домик за городом. Во-первых, как раз в тему обзавестись своим углом и парой соток в придачу, чтобы сбежать из душных квартир. Во-вторых, появляется больше свободного времени и у покупателей, и у продавцов. В-третьих, далеко не всегда получается доехать до приглянувшихся объектов осенью или зимой, а заодно оценить все прелести окрестных пейзажей. Что происходит на рынке загородной недвижимости, узнавала корреспондент «Рэспублікі».

По цене и предложение

Начальник отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич сразу же пытается развенчать миф. Мол, по сей день среди продавцов загородной недвижимости существует два больших заблуждения, которые только усложняют продажу. Первое — спрос на загородную недвижимость очень подвержен сезонности: в холодное время года он снижается или даже исчезает, а весной и летом увеличивается в разы. Следовательно, всплеск покупательской активности с приходом тепла позволяет поднимать цены. 

— В реальности все немного иначе. Во-первых, стабильный спрос на загородные объекты, будь то летние дачи или коттеджи, присутствует круглый год. Поэтому снимать объекты с продажи на зиму не очень хорошая идея. Во-вторых, общая тенденция ценообразования на загородную недвижимость — отрицательная. То есть выгоднее было бы продать вчера, чем сегодня. Это происходит как из-за усиления конкуренции среди продавцов на фоне роста количества выставляемых на продажу объектов, так и из-за недостатка финансов у покупателей. Если приобрести дачу они еще могут себе позволить, то на ее содержание и поддержание в хорошем состоянии просто нет средств. Да и режим жизни наших соотечественников сейчас таков, что зачастую времени на отдых за городом уже нет. 

Поэтому специалист просит продавцов выставлять адекватную цену. Определить ее можно по совершенным сделкам, но не объявлениям и описаниям того, сколько сил и средств было вложено в строительство и ремонт. Во время, когда выбор загородных домов и дач, по данным «Твоей столицы», широк, покупатели зачастую могут найти более дешевую альтернативу. Что они хотят? Елена Акулич говорит, что в зависимости от целей и отведенного на покупку бюджета всех покупателей условно можно разделить на четыре группы. Первая из них самая многочисленная. Ее представители рассчитывают на минимальные средства. Неудивительно, что загородный объект рассматривается лишь для проведения выходных в теплое время года. Наиболее востребованными вариантами для таких покупателей выступают расположенные на расстоянии примерно 30 километров от МКАД маленькие дачи стоимостью около 5 тысяч долларов в эквиваленте. Как правило, к щитовому домику прилагается участок до 10 соток, где можно разбить несколько грядок. 


Вторая группа представлена покупателями, для которых важен огород. А значит, здание должно быть понадежнее — крепкий сруб, хотя бы с печным отоплением, сезонной водой или индивидуальной колонкой. Такие условия бывают и в деревенских домах. Бюджет покупки — в пределах 10—20 тысяч долларов в эквиваленте. Чем дальше от МКАД, тем дешевле. 

Третья группа покупателей — это те, кто располагает суммой от 20 тысяч долларов в эквиваленте. Ищут они уютный домик в пределах 30 километров от МКАД исключительно для максимально комфортного времяпровождения. Таких примерно пятая часть от всех клиентов. Спрашивают благоустроенные дома и дачи с расположенными на участке беседками, баней, водоемом неподалеку, проведенным интернетом и канализацией. 

Четвертая, самая малочисленная группа рассчитывает приобрести капитальную дачу или дом для постоянного проживания. Большинство рассчитывает на бюджет до 30 тысяч долларов в эквиваленте. Помимо капитальности строения, важное значение имеет расстояние до Минска и транспортное сообщение. 

Какие зоны выбирают покупатели? В радиусе пяти километров от Минска – Ратомку, Ждановичи, Валерьяново, Тарасово. На расстоянии 15 километров – Заславль, Юхновку, Городище, Фаниполь. В радиусе 30 км – Дзержинск, Смолевичи, Логойск, Раков, Радошковичи. 


Земля всегда нужна

Впрочем, как это бывает, у представителей другого агентства несколько иное мнение о ситуации на рынке. Директор агентства недвижимости «Загородный дом и квартирный центр» Владимир Чернушевич делится наблюдениями: 

— Хотя спрос на землю не стал меньше, но число сделок сократилось. С учетом ситуации продаются дачи стоимостью до 10 тысяч долларов в эквиваленте, дома – до 20 тысяч. Удаленность от Минска играет мало роли – машины есть у многих. Что характерно: идет перекос в сторону дач и дачных участков. По данным Национального кадастрового агентства, в январе—мае этого года таких сделок в Минском районе было на 8 процентов больше, чем за пять месяцев прошлого года. Всего сейчас продано 468 участков и дачных домиков, годом ранее – 434. Что касается домов, то здесь минус 20 процентов: 152 продано в этом году, в 2017-м — 191. Сейчас фактически земельные участки в чистом виде не продаются – идут вместе с незавершенным строительством. Таких в прошлом году продано 341, в этом – 337. Выходит, земельные участки и дома в гражданском обороте заканчиваются, новых выделений нет. Вот и пошел перекос в сторону дач. К тому же в первом квартале и частично во втором мы наблюдали рост цен на квартиры. Полученные от их продажи деньги пошли на улучшение жилищных условий, часть – в недвижимость за город. 

В ближайшее время, по мнению Владимира Чернушевича, ситуация на рынке может измениться. Дело в том, что в конце прошлого года принят Указ № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков». В конце марта заработало постановление Совмина № 220, в котором прописан механизм продажи участков с долгостроями с публичных торгов. Несмотря на то что документ не содержит уведомительный принцип изъятия земли, многие исполкомы предпочитают предупреждать хозяев таких участков. И в пяти случаях из десяти, говорит эксперт, такой подход срабатывает: бывало, что за пару дней фундамент обзаводился стенами и крышей. На заметку тем, кто так и не достроил дом: сельсоветы имеют право обратиться в бюро по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с запросом об оценке изымаемого фундамента. Получив ее, сельсовет обращается в суд для изъятия строения. Есть разрешение суда – сельсовет сам или через региональный центр инвестиций и недвижимости выставляет на публичные торги землю и «незавершенку». После продажи собственнику возмещают стоимость построенного за минусом затраченных средств на оценку без стоимости земли, если она находилась в частной собственности. 

Еще одна особенность Указа № 463 в том, что земельные участки будут выделяться не гражданам, а УКСам райисполкомов наподобие случаев с долевым строительством квартир. Гражданин будет покупать участок в зависимости от наличия льгот и заказывать строительство. 

— Как юристу, мне видится, что к этому указу должны принять постановление Совмина, где детально пропишут передачу земли УКСу, а также постановления облисполкомов, которые будут детализировать, как и в какие сроки УКСы должны получать землю, готовить проекты и т.д. В ближайшее время, думаю, запустится этот механизм. Без больших вливаний не обойтись. Но ситуация уже изменилась. И это будет влиять на рынок в зависимости от объема предложенных участков, — замечает Владимир Чернушевич.

КОМПЕТЕНТНО

Формулировки стоят денег

Неожиданности поджидают тех, кто недавно продал или собирается продать законсервированный жилой дом. Со стороны налоговой. Те перестали считать «незавершенку» жилым строением. А значит, бывшие собственники, получив доход от сделки, должны заплатить подоходный налог. В чем причина таких изменений? 

Директор агентства недвижимости «Загородный дом и квартирный центр» Владимир Чернушевич разложил перед собой стопку документов, чтобы аргументированно объяснить. Дело с закавыкой. Итак, согласно статье 163 Налогового кодекса, раз в пять лет реализовывать имущество, в том числе жилой дом, можно без уплаты налога. Но не освобождается от этого здание неустановленного назначения. Именно так стали писать в свидетельствах о госрегистрации, выдаваемых Единым госрегистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Позиция Чернушевича такова:

— Я с ходатайством обратился в Госкомитет по имуществу, чтобы изменили приказ № 414 и целевое назначение писали в соответствии с целевым назначением участка. Участок идет под строительство жилого дома, есть паспорт застройщика, проект жилого дома, исполком выносит решение о консервации незавершенного жилого дома, а регистрация звучит как «здание неустановленного назначения». Полагаю, надо идти дальше и вносить изменения в 163-ю статью, дополнив ее термином «здание незавершенного законсервированного жилого дома». Но даже в сложившейся ситуации налоговые могут принимать решения в пользу клиентов. В пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса говорится: в случае неясности или нечеткости предписаний актов налогового законодательства решения должны приниматься в пользу плательщика. Аналогичная норма есть и в Директиве № 2.

druk@sb.by