Законодательные новации значительно упрощают реализацию государственного имущества

Недвижимое имущество — один из ключевых активов. В том числе и государства. Но любое владение имеет смысл, если объекты эффективно используются. Иногда для этого недвижимости целесообразно найти нового собственника, у которого есть идеи по повышению хозяйственной и коммерческой значимости объекта. В понедельник Глава государства подписал Указ № 330 «О распоряжении имуществом». Цель документа — упростить реализацию государственного имущества.

В вопросах распоряжения госимуществом широкие полномочия переданы на местный уровень.

— Установлен порядок распоряжения имуществом, которое находится на балансе предприятий с долей государства в уставном капитале, — рассказывает заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Екатерина Лукьянова. — На эту нормативно-правовую новацию был запрос со стороны и государственного, и частного сектора. При этом хозяйственным обществам предоставляется определенная свобода по распоряжению собственным имуществом. В частности, указ позволяет субъектам хозяйствования по своему усмотрению определять способ реализации объектов: совершать прямую реализацию или выставлять на аукцион. Причем стоимость своего имущества вправе определять сам субъект хозяйствования, как и устанавливать начальную цену при проведении аукциона.

По словам Екатерины Лукьяновой, отсутствие согласований при реализации имущества хозяйственными обществами не означает, что реализация объектов будет проходить совершенно бесконтрольно.

— В акционерных обществах с долей государства в уставном капитале сформированы наблюдательные советы, которые являются высшим органом управления ОАО и в компетенцию которых входит распоряжение имуществом, — объясняет Екатерина Лукьянова. — В набсоветы в обязательном порядке входят представители государства. И одна из их ключевых функций — осуществлять владельческий надзор, представлять интересы собственника. В том числе анализировать и следить за эффективностью использования активов.


В Беларуси действующее законодательство уже давно предоставляло добросовестным арендаторам преимущественное право выкупа арендуемого более трех лет объекта. Позитивная для бизнеса норма нередко вызывала дискуссии, так как в законодательстве не были четко определены критерии добросовестности арендатора. Этот пробел восполнен Указом № 330. Документ устанавливает четыре признака добросовестности. Во-первых, на дату подачи заявления на выкуп объекта у арендатора не должно быть неоплаченных платежей, пре­дусмотренных договором аренды. Во-вторых, если на арендатора была возложена обязанность по проведению капитального ремонта объекта, то этот ремонт должен быть выполнен в установленные сроки и в соответствии с проектной документацией. В-третьих, арендатор должен ликвидировать или легализовать самовольные изменения объекта (перепланировку, реконструкцию и так далее), если таковые были допущены. И в-четвертых, за год до подачи заявления на выкуп арендатор не должен допускать нарушения условий договора аренды. Четко прописанные критерии вносят ясность, кто имеет право первой очереди при реализации имущества. Причем эти нормы распространяются как на государственное имущество, так и на имущество хозяйственных обществ с долей государства в уставном капитале.

Еще одно узкое место, которое расширяет Указ № 330: хозяйственным обществам разрешено реализовывать объекты, не зарегистрированные в государственном регистре недвижимого имущества. Ряд построек на предприятиях в советское время, да и в 1990-е, возводились с теми или иными отступлениями от проектной документации или так называемым хозяйственным способом, силами работников предприятия, вообще без проекта. В результате объект физически существует, а оформить на него все необходимые документы сложно, долго и дорого. Теперь такое имущество разрешается продавать исходя из фактического состояния. Если реализуется объект, фактические характеристики которого не соответствуют данным в регистре недвижимости, то в течение двухмесячного срока покупатель такой недвижимости имеет возможность провести проверку характеристик объекта, зафиксировать все расхождения факта с данными регистра недвижимости. Тогда эти изменения не будут признаваться самовольным строительством или реконструкцией зданий. Соответственно, новый собственник избежит санкций за осуществление самовольного строительства.


Указ № 330 позволяет реализовывать имущество на основании имеющейся технической документации. Для зданий, строительство которых завершено, это может быть технический паспорт. Если объект недостроен или возведен с нарушениями законодательства, то в качестве технической документации может выступать ведомость технических характеристик. Также Указ № 330 вводит новое понятие — паспорт неиспользуемого объекта. Ведь на некоторое имущество не может быть составлена даже ведомость. В частности, это касается некоторых историко-культурных ценностей, которые, увы, находятся в достаточно сильной стадии разрушения, у них уже отсутствуют отдельные конструктивные элементы и документация на строительство. Указ закроет вопрос по отчуждению таких объектов. Теперь у них есть шанс найти инвестора и быть отреставрированными.

— Одна из ключевых новаций указа — расширение полномочий местных органов власти и органов государственного управления по распоряжению государственным имуществом, — говорит заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Екатерина Лукьянова.


В частности, предусмотрена передача полномочий по распоряжению имуществом от Совета Министров государственным органам и организациям, от обл­исполко­мов и Минского гор­исполкома — местным районным (городским) исполнительным комитетам. Согласование с областными или Минским городским исполнительным комитетом требуется, если сумма сделки превышает 10 тысяч базовых величин. Также если имущество отчуждается безвозмездно, то необходимо одобрение Государственного комитета по имуществу. Ряд полномочий получили местные Советы депутатов. При отчуждении коммунальной собственности они могут устанавливать обязательные условия, а также определять способы обеспечения их выполнения, порядок и сроки внесения платы за недвижимость, если она реализуется на условиях рассрочки платежа. Местные Советы могут изменять или освобождать от штрафов покупателя государственного имущества за невыполнение обязательств, наложенных на него при приобретении объекта. А еще — продлевать сроки исполнения договоров продажи госимущества и изменять первоначальные условия продажи, если они не ухудшают положение покупателя.

Надо отметить, что нормы указа разрабатывались исходя из накопленной практики реализации имущества, а также запросов бизнеса и субъектов хозяйствования. Кроме того, расширение полномочий местных органов власти должно простимулировать инициативу в регионах. Именно местным руководителям, как правило, лучше видится, как можно наиболее эффективно использовать недвижимые активы.

volchkov@sb.by