Без рекордов не обошлось — каким выдался 2023 год для рынка столичной недвижимости

В канун новогодних праздников многие стремятся осуществить свою мечту. Судя по статистике, в декабре для нескольких тысяч человек речь идет о своем жилье в Минске. Он, прогнозируют эксперты, выдастся одним из самым горячих месяцев по числу заключенных сделок покупки недвижимости не только в этом году, но и за последние несколько лет. Что происходило в течение 2023-го на рынке новостроек и вторички и с какими промежуточными результатами к завершению года подходит сфера, узнавала корреспондент «Р». 

Есть рекорд!

Последние два года рынок недвижимости постоянно бьет рекорды, несмотря на предположения о том, что предпосылок для этого на первый взгляд нет. Тем не менее, по предварительным оценкам экспертов, число сделок покупки-продажи недвижимости на вторичном рынке жилья Минска в 2023-м достигнет отметки примерно в 18 тысяч — без учета комнат и долей. Для сравнения: в прошлом году, по данным Национального кадастрового агентства, было свыше 15,8 тысячи. В январе — ноябре 2023-го уже 16,2 тысячи. Чем обусловлен такой рост? В ситуации постарались разобраться вместе с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андреем Чернышевым. 

— В конце прошлого года, когда и мы, и наши коллеги из других агентств говорили, что на 2023-й рекордов не предвидится, отталкивались от того, что новых покупателей у нас нет — только соотечественники, — отмечает собеседник. — На долю россиян, как правило, приходятся единичные сделки — связаны они с определенными жизненными обстоятельствами, какого-то наплыва на вторичном рынке и у застройщиков мы не видим. При этом на фоне изменения курса валют и активного вложения свободных средств в прошлом году логично было предположить, что темп в нынешнем замедлится. Но нет — и причин тому несколько. Во-первых, сказался большой переток с рынка новостроек. Так, всегда большое количество квартир на первичке продавалось на стадии строительства. По некоторым экспертным оценкам, речь идет о числе, вдвое большем, чем на вторичке, — подсчитать достоверно сложно из-за разрозненности и закрытости информации. По мнению наших специалистов, в 2021-м, когда активно шла реклама о переезде в новостройки, работали связанные с банками программы, было продано на стадии строительства около 30 тысяч квартир. В прошлом году это количество уменьшилось примерно наполовину — люди не хотели долго ждать ключей и предпочитали брать готовые варианты, даже в относительно свежих домах, которым 5—10 лет, чтобы потом не тратиться на ремонт. В 2023-м этот показатель сократился еще примерно до 12 тысяч. 

Вторая причина, по мнению аналитика, в доступности кредитования для недвижимости, в том числе вторички. Это подогрело интерес к рынку, несмотря на то что цены в новостройках за год в среднем выросли на 8—9 процентов, на вторичном рынке, судя по данным сделок, — на 6. Так, по данным отдела консалтинга и аналитики агентства, средняя стоимость квадратного метра жилья по итогам сделок на первичном рынке в ноябре в Минске составила 1353 доллара в эквиваленте, на вторичке — 1374 доллара. Для сравнения: исторический максимум цен на новостройки наблюдался в ноябре 2014-го на уровне 1719 долларов, а на вторичке на год ранее — в октябре 2013-го — на уровне 1734 долларов за квадратный метр. 

Плюс изменения в курсах валют, на которые по-прежнему ориентируются продавцы и покупатели, в некотором роде повторяли свою траекторию, что добавило предсказуемости. По итогам ноября в агентстве зафиксирована максимальная за все время доля покупателей с банковскими займами на вторичке — 37 процентов. 

— На покупку новостройки кредитуется более 60 процентов покупателей благодаря спецпрограммам и рассрочкам — это нормально. Для вторички прежде максимум доли займов был 25. Но с осени взята планка в 30 процентов, — делится наблюдениями эксперт.

Выбор постепенно сужается

Что выбирают покупатели на вторичке? В 40 процентах случаев — однокомнатные квартиры. Причем есть среди них и относительно свежие обустроенные 30-метровые студии. Еще примерно 40 процентов приходится на долю двухкомнатных. Рассматривают разные варианты. Это и жилье в старых домах, где был капремонт, со сложившейся инфраструктурой в микрорайонах, и жилье в домах, которым 5—10 лет, а значит, там аккуратные подъезды, свежий ремонт. При этом в 2023-м вырос спрос на качественные объекты — это предложения в новых домах и квартиры с хорошей отделкой во всех сегментах жилого фонда. Доля жилья с ремонтом в сделках, заключенных агентством, в прошлом месяце выросла до 46 процентов. 

Вполне закономерно, что дешевые квартиры постепенно вымываются с рынка, а цены на оставшиеся растут. Впрочем, выбрать все еще есть из чего, несмотря на то что предложение за последние полгода сократилось с 9 до 8 тысяч вариантов. Для покупателей пока кардинально ничего не изменилось, потому как, по оценкам экспертов, цифра в 7 тысяч квартир — та грань, за которой может следовать дефицит и активный рост цен.

При этом надо учесть, что многие квартиры уходят довольно быстро: доля тех, что забирают в первые две недели, сейчас на отметке 35 процентов.

Причем размер торга, судя по сделкам агентства, находится на низком уровне и составляет немногим более 3 процентов. Так было в середине активного 2017-го — в 2018-м. В результате средняя стоимость проданных в ноябре квартир сложилась на следующем уровне. Квадратный метр в однушке стандартных потребительских качеств — 1300 долларов в эквиваленте, со свежим ремонтом и мебелью — 1650 долларов в эквиваленте. «Квадрат» в двушках стоит 1180 и 1450 долларов соответственно, в трешках — 1105 и 1350 долларов. 

Рассказал Андрей Чернышев и немного о том, кто покупает жилье на вторичке: 

— Выросла доля иногородних — уже 26 процентов. Это максимум за последние десять лет. Для сравнения: в последние годы этот показатель был на уровне 18—20 процентов. При этом все больше квартир на вторичке, уже около 80 процентов, участвуют в так называемых цепочных сделках — чтобы купить один вариант, надо продать другой. Впрочем, мы видим, что цепочки состоят из 3—8 квартир, и это становится нормой. 

В тренде сделок на вторичном рынке — покупка современных, готовых к проживанию квартир.

Учесть интересы клиента по максимуму

К слову, коснулись в беседе мы и ситуации, связанной с принятием постановления Совмина № 754, которым определен порядок установления и применения тарифов на риелторские услуги. 

В документе также прописали, что агентства не могут одновременно работать с покупателем и продавцом. По мнению Андрея Чернышева, это еще один шаг, направленный на защиту интересов потребителей, потому как у них разные цели. Проще выстраивать работу, когда у каждой стороны есть свой договор на риелторскую услугу и свой профессиональный представитель интересов по сделке.

— Это подтверждает и статистика: абсолютное большинство покупателей, пришедших к нам за конкретной квартирой, настаивают на заключении договора. И это объяснимо, ведь именно покупатель в сделке рискует больше всего. И именно для него необходима глубокая юридическая проверка квартиры. Самостоятельно ему не только сложно и трудозатратно это сделать, но и в полном объеме даже нереально, потому как некоторые сведения смогут предоставить только по запросу риелторов. А если речь идет о цепочной сделке, когда для покупки одной квартиры необходимо продать имеющуюся, одному во всех тонкостях однозначно не разобраться. Здесь и нужна помощь грамотного специалиста, чтобы минимизировать риски покупателя, и не допустить распада цепочки, а также значительно сократить время проведения сделки. Между прочим, в стране в течение года в судах признаются недействительными около 150 сделок с недвижимостью. За время более чем 27-летней работы у нас не было ни одного такого случая. Вместе с тем мы ежегодно отказываем в проведении примерно полутора десятков договоров покупки-продажи, когда видим, что могут возникнуть вопросы в будущем, — акцентирует Андрей Чернышев. — Логично ожидать, что в скором времени станет больше сделок между различными агентствами, представляющими интересы продавца и покупателя, в том числе и потому, что детализированы многие процессы, дифференцированы тарифы — установлены предельные максимальные при работе с физлицами, есть и возможность применения скидок. 

Операция «закрыть год»

Декабрь, судя по предварительным данным, выдастся не самым активным за год. Напомним, что пиковые продажи пришлись на август, когда было зафиксировано 1,8 тысячи сделок, и июнь с октябрем — совершено по 1,7 тысячи сделок. В последний месяц осени на вторичном рынке жилья в Минске заключено около 1,6 тысячи сделок. А по итогам последнего месяца 2023-го ожидается примерно аналогичная цифра за счет того, что часть сделок может перекочевать в 2024-й на фоне возросшей загруженности регистраторов. 

— Традиционно наши соотечественники стремятся завершить крупные покупки в уходящем году, чтобы с хорошим настроением и чувством выполненного долга встретить Новый год, — констатирует Андрей Чернышев. 

Растет дом — растет и цена

А что происходит на рынке коммерческих новостроек? Здесь количество строящихся домов постепенно сокращается — с отметки более чем в 157 в начале года до примерно 136 сейчас. При этом заметно меньше в них свободных квартир, а те, что есть, поднимаются в цене по мере роста домов — такова закономерность рынка. Плюс некоторые застройщики придерживают квартиры, а также аккумулируют спрос, открывая продажи поочередно отдельных домов в квартале или секций. 

Эксперты констатируют, что сейчас уже нет предложения в сегменте экономкласса — отталкиваемся от стандарта. И он идет, что называется, вразнобой. Так, разогревается рынок на ЖК «Северный берег» — первые дома предложили по довольно привлекательным ценам, пусть и в привязке к евро. Какой ценник будет дальше, когда застройщик пойдет вглубь квартала, эксперты не берутся загадывать. И обращают внимание, что многие инфраструктурные вопросы будут решаться вместе с ростом района. 

— Надо понимать, что это проект другого формата, не похожий на «Минск Мир». Другая и локация, которая тоже отразиться в стоимости, — рядом Цнянское водохранилище и Свислочь, — поясняет Андрей Чернышев. — Очевидно, что в выигрыше будут те застройщики, которые формируют ценник в белорусских рублях и предлагают выгодные программы кредитования. При этом, на наш взгляд, чтобы вернуть привлекательность новостроек в глазах потенциальных покупателей, стоимость квадратного метра в новостройках придется корректировать. 

Потому как у городской недвижимости появился хороший конкурент в виде застройщиков из пригорода: спрос на жилье в Фаниполе, Прилуках, Мачулищах, Дзержинске, Слободе растет. Во-первых, покупатели голосуют за удобные локации. Например, если работа в Малиновке, зачем на нее ездить из Шабанов, если рядом, скажем, Фаниполь — выйдет быстрее. И дешевле: стоимость жилья привлекательна на фоне минских цен, порой вдвое ниже. Планировки хорошие, площади небольшие, дома интересные. Инфраструктура растет на глазах, транспортная доступность улучшается, нет проблем с парковкой, высокой плотностью застройки, социальными учреждениями и доступностью зеленых зон поблизости. 

Покупатели жилья в новостройках предпочитают варианты с продуманной планировкой.

Арендатор выбирает комфорт

Логично ожидать, что часть приобретенных на вторичке квартир и отремонтированных на первичке переходит на рынок аренды. Здесь предложение велико. Причем современных евродвушек — компактных квартир с кухней-гостиной и отдельной комнатой, —студий площадью 30—35 квадратных метров становится больше. Расположены они в популярных жилых комплексах и недалеко от метро. И уже начинают конкурировать по цене и условиям с типовым панельным жильем 1970—1990-х годов постройки. И дальше, прогнозируют эксперты, этот тренд будет нарастать. А потому тем, кто сдает жилье с уставшим ремонтом, стоит подумать над его обновлением, чтобы рассчитывать на хорошего арендатора. Практика показывает: в убитые квартиры приходят проблемные арендаторы, которые задерживают платежи и делают временную жилплощадь еще более неприглядной. 

Что касается стоимости, то она зафиксировалась на следующих отметках. Например, судя по данным сделок в ноябре, аренда однокомнатной квартиры с отличным ремонтом и полным набором мебели и техники вблизи метро в среднем стоила 230 долларов в эквиваленте. Вдали от метро выходило в среднем на 20 долларов дешевле, в центре — уже 280 долларов. Такая же двушка у метро — 320 долларов, трешка — 450 долларов в эквиваленте. Дешевле всего сегодня выходит снять однокомнатную квартиру далеко от метро не в самом лучшем состоянии — 170 долларов. При этом все чаще в договорах аренды указывают сумму в белорусских рублях. 

— Напомним, в сентябре прошлого года в законодательство были внесены изменения и договоры аренды были отвязаны от конвертации валюты. Многие арендодатели перешли на белорусские рубли. Впоследствии было уточнено, что эта норма распространяется только на коммерческую недвижимость. Но вернуть все назад удалось не всем собственникам: сегодня им приходится бороться за хороших арендаторов. В результате сейчас примерно в половине случаев цены определяются в белорусских рублях без пересчета в валюту. Это очень удобно для арендаторов, которым больше не нужно внимательно следить за колебаниями курсов валют, — отмечает Андрей Чернышев.

Кстати, о ситуации, когда арендатор оказался в более весомом положении. Дело в том, что второй год подряд в конце лета не наблюдается ажиотажного спроса. В 2022-м студенческий спрос упал на 5—8 процентов. А в этом он снизился более чем на 20 процентов по сравнению с 2021 годом, отмечают аналитики агентства. Сегодня обеспеченность общежитиями становится выше, а относительно низкая арендная плата позволяет переезжать в съемное жилье иностранцам, освобождая тем самым места в общежитиях. 

В 2024-м рынок продолжит пополняться свежими квартирами в новых домах, считает эксперт. Спрос сохранится на уже сложившемся уровне. Цены могут подрасти незначительно. В частности, большое предложение будет удерживать цифры.

druk@sb.by