Что ждет рынок жилья в 2023 году?

Прошлый год в сфере недвижимости был весьма динамичным. Стоит ли сейчас поторопиться с покупкой квартиры или лучше повременить? Попробуем разобраться вместе с нашими экспертами.

Сделки по цепочке

Если проанализировать статистику средней стоимости квадратного метра в прошлом году, то можно заметить, что значительные колебания происходили с марта: цена то понижалась, то повышалась. 2022-й проверял отечественный рынок недвижимости на прочность. В то же время, по словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики одного из столичных агентств недвижимости Андрея Чернышева, квартир в Минске не стало продаваться меньше, более того, некоторые месяцы били рекорды по общему количеству сделок. В частности, прошлый год запомнился ростом количества покупателей из регионов — их было около 25 %. Раньше этот показатель редко дотягивал до 15—20 %.

Эксперт подчеркивает, что весной 2022-го клиенты стали решительнее переходить от выбора недвижимости к ее активной покупке. При этом свыше 70 % сделок цепочные, когда для приобретения одной квартиры необходимо продать имеющуюся. А значит, большинство покупателей одновременно выступают и в роли продавцов.

— С наступлением 2023-го, особенно на фоне отмечающихся второй год рекордных показателей спроса, многие продавцы начинают задумываться о поднятии цен на квартиры. Жилье ажиотажно покупается — стало быть, самое время максимизировать стоимость? Но это поспешные выводы, — уверяет Андрей Чернышев.

Сегодня число предложений на вторичном рынке как никогда большое: 9 тысяч вариантов против 7—7,5 тысячи, необходимых для обеспечения баланса спроса и предложения. И это несмотря на то, что последние полгода ежемесячно продается по 1,4 тысячи квартир. Такого длительного постоянства еще не было.

— Сейчас квартир значительно больше. Плюс вырос рынок новостроек. На нем рекордное количество предложений — 159 домов. И это без учета жилплощади для нуждающихся. Для сравнения: в 2017—2019 годах новостроек в продаже было всего около сотни.

Вторичка расширяет возможности

Среди тенденций Андрей Чернышев также выделяет опасения определенной группы покупателей вступать в строительство жилья с нуля — вкладываться в котлован. 

— Покупатели предпочитают переплатить и купить квартиру на финише, но цена зачастую уже слишком высока. Поэтому популярной альтернативой готовой новостройке стало современное жилье на вторичке. Это подтверждают и цифры. Количество проданных новостроек в 2022-м было примерно на 40 % ниже, чем в 2021-м, — рассказал Андрей Чернышев.

Он напомнил, что подъем рынка недвижимости наблюдался в 2017—2019 годах. Тогда предпосылками для роста цен выступали сниженные ставки по кредитам и общее положительное экономическое развитие, включая рост доходов.

— Доля покупателей на вторичном рынке с кредитами достигала 35 %. Сейчас эта цифра составляет 14—15 %.

Теперь есть возможность получить «взаймы» на недвижимость в разных банках. Например, Беларусбанк начал новый год со снижения ставок по кредитам. Появилось и новое предложение «Рефинансирование ипотеки», благодаря которому можно перекредитоваться на более выгодных условиях — все это стимулирует рынок недвижимости.

Действовать на опережение

В начале года на рынке жилья обычно царит затишье. Надо ли уменьшать цену квартиры, находящейся сейчас в продаже? Все зависит от того, насколько ее стоимость объективна.

— Чаще всего жилплощадь переоценивают. Но бывают случаи, когда квартира, наоборот, недооценена и ее стоимость можно поднять. К слову, узнать ожидаемую рыночную цену можно бесплатно с помощью специального калькулятора на нашем сайте. В любом случае продавцам следует лояльно рассматривать каждое покупательское предложение, — акцентирует внимание Андрей Чернышев. — Мы ориентируем продавца закладывать на торг не более 5 % от ожидаемой рыночной стоимости. Лучше побыстрее закрыть вопрос, чем ждать следующего покупателя. Но и демпинговать, снижая свою выгоду, тоже не стоит.

Важно учитывать, что размер уступки — скидки от продавца — на сегодняшний день в среднем составляет 5,5—6 % и, скорее всего, до конца года еще подрастет. Для сравнения: в период спокойного рынка размер торга держится на уровне 3—4 %.

Рынок недвижимости по-прежнему остается на довольно устойчивых позициях: не растет, но и не падает. По мнению эксперта, при отсутствии значительных курсовых колебаний, негативных стресс-факторов и других дестабилизирующих рынок обстоятельств вероятно, что в 2023-м мы будем наблюдать относительную устойчивость цен.

Рынок недвижимости в этом году пополнит не менее 4,3 млн кв. м жилья, в том числе 1,3 млн кв. м — с господдержкой. 

Ответственность в рост

Вопрос упрощения приемки объектов в эксплуатацию повысит ответственность заказчика, проектных и подрядных организаций. В то же время участие в этой процедуре целого ряда надзорных органов размывает ответственность, уверен министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович:

— Получается, чем больше подписей, тем меньше ответственность. По многоквартирному жилью мы внесли в Правительство нормативный акт о сокращении этого перечня. У нас будет узкий четкий перечень ответственных и за качество, и за соответствие проектной документации. Я надеюсь, наши предложения поддержат и, например, объекты многоквартирного жилья станет принимать только один надзорный орган — Госстройнадзор. Такое упрощение повысит уровень ответственности и качество итоговых работ.

Оксана ГАЙДУК, заместитель председателя Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания по жилищной политике и строительству:

— Возведению жилья в нашей стране уделяется большое внимание. Беларусь всегда придерживалась модели социально ориентированной рыночной экономики. Государство в первую очередь помогает решить квартирный вопрос незащищенным слоям населения: инвалидам, сиротам, многодетным семьям. Обеспечение жильем военнослужащих тоже будет в приоритете госполитики.

Недавно на совещании у Главы государства обсуждалась тема долгостроев. Вопрос серьезный, ведь речь идет о замороженных средствах, в том числе бюджетных, а также вложениях граждан. Определенные меры по устранению долгостроев принимались, однако параллельно возникали так называемые новые незавершенки, усугубляя общую ситуацию в стране в этом плане. Министерство архитектуры и строительства инициировало разработку специального информационного ресурса — единого реестра объектов капитального строительства, который будет отслеживать каждый новый проект в Беларуси. Такой подход поможет более комплексно и продуманно решать проблему.

hilkok@sb.by