По ставке ниже рыночной: когда у нас заработает система стройсбережений?

Представьте себе страну, где 40% населения исправно откладывает деньги на покупку жилья. Звучит неправдоподобно? Пятнадцать лет назад такого охвата достигла в Чехии система стройсбережений. Если вкратце, суть ее проста: определенный период делаешь накопления, а потом на недостающую для покупки жилья сумму берешь кредит по льготной ставке. Вскоре такая система должна заработать и у нас — готов проект указа. Сейчас идет его обсуждение. Станет ли метр доступнее и каким должно быть финансирование жилья?

Стройсбережения для нашего рынка — не то чтобы новинка. С 2006 года взять взаймы по подобной схеме предлагает Беларусбанк. Условия такие: для начала нужно накопить 25 процентов от стоимости покупки или строительства жилья. Деньги будут храниться на депозите. Срок зависит от выбранного накопительного плана (их банк предлагает три — с базовыми периодами 3, 5 и 7 лет). После можно получить кредит на 20 лет на сумму в три раза больше собранной (но, конечно, с учетом кредитоспособности клиента). Процент на выбор: либо действующая ставка рефинансирования, либо она же, но средневзвешенная за период сбережений. И в том, и в другом случае плюс 1%. Если брать первый вариант, выходит 11,5% — с учетом того, что самые привлекательные предложения по жилищным кредитам сейчас стартуют с 13,5%, выглядит неплохо. Но это на первый взгляд. Минчанка Алена Саевец в позапрошлом году рассматривала такой вариант финансирования жилья:

— У нас с мужем уже были некоторые сбережения, но мы хотели еще поднакопить. Ставка рефинансирования то и дело снижалась, инфляция тоже — мы подсчитали, что куда выгоднее нам будет разделить сумму по валютам и вкладывать наши средства в самые привлекательные депозиты. А к моменту, когда придет время брать кредит, ставка  рефинансирования еще упадет. Так и произошло — сейчас выбираем квартиру. Хотя и не рассчитывали, что все сложится так скоро.

Обратимся к статистике: за весь период действия программы было заключено около 16 тысяч накопительных договоров, и только четверть перешла в кредитные. Прежде всего сказалась турбулентность финансовых рынков и изменения цен на квартиры. Но есть и другие нюансы, говорит кандидат экономических наук, доцент кафедры “Экономика строительства” Белорусского национального технического университета Ирина Шанюкевич:

— Во-первых, недостаточный по времени период накопления. Например, в Германии он на первых порах составлял 8—10 лет. Во-вторых, незамкнутость финансовых потоков — банку приходится привлекать деньги на межбанковском и депозитном рынке, а это порой дорого. Отсюда высокие ставки. Закрытая же система позволяет устанавливать относительно низкие, во многом не зависимые от колебаний финансового рынка проценты (хотя в какой-то момент такая система может не учесть ряд факторов, влияющих на рост цен на жилье, и накоплений может быть не достаточно). Плюс у финансового учреждения не возникает проблемы поиска ресурсов и определения их стоимости. В-третьих, сыграло роль отсутствие премии от государства и работодателя. И, наконец, недостаточная сумма накоплений  — всего 25%.

Взять ту же Чехию. В свое время здесь предусмотренные программой начисления по сбережениям в 3—4% увеличивались втрое благодаря налоговым льготам и господдержке. Минимальный размер накоплений, равно как в Венгрии и Словакии, — половина суммы контракта. 

В новом указе эти нюансы учли. Предлагается такая схема: за 5—7 лет надо накопить не менее 30% будущей стоимости жилья. Предполагается, что ставка по вкладу составит 6% годовых (соразмерно ожидаемой инфляции). Что касается кредитной части — ставка не может быть выше депозитной более чем на 3%. Срок — десять лет. Планируется, что на этот раз система будет закрытая: своеобразная касса взаимопомощи, где “вращаются” деньги участников системы. К слову, впервые такую схему стали применять в Германии — здесь создавались стройсберкассы, которые успешно действуют по сей день. 

Завести стройсбережения у нас сможет любой желающий. Это сегодня особенно актуально: большей части очередников льготы не положены. Тем временем в системе стройсбережений планируется ввести элемент господдержки: 20% ставки рефинансирования. Дотации будут получать те, кто копит не менее 5 лет. Сейчас, правда, этот момент вызывает споры — все же лишних денег в бюджете нет. Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства, говорит:

— Наша позиция такова: премия должна выдаваться всем участникам системы, особенно на старте. Это преимущество позволит заинтересовать население и повысить интерес к участию в системе. Потом будет видно, есть ли смысл оказывать господдержку всем, возможно, этот элемент сохранится только для отдельных категорий граждан. Например, в Германии только небольшая группа населения еще имеет некоторые выплаты в виде госпремии. 

В случае стройсбережений опасаться быстрого роста цен на жилье не стоит: чтобы механизм заработал, требуется время. К примеру, в Казахстане на это ушло около восьми лет

Без участия государства проект рискует в очередной раз провалиться. Ирина Шанюкевич приводит в пример опыт Польши, где в 1995 году ввели институт строительно-сберегательных кооперативов в виде спецсчетов в комбанках:

— За три года было заключено около 40 тысяч контрактов и выдано незначительное количество займов. Прибыль от ведения счетов добавлялась к кредитному фонду или резервам. Госпремии не было, а налоговые льготы были недостаточны для привлечения вкладчиков. Добавьте короткий накопительный период и отсутствие прибыли — для банков система стала крайне невыгодной.

Эксперт уверена — на данный момент предлагаемые у нас условия вполне привлекательны для начала работы системы:

— Нужно понимать, что система достаточно гибкая. В перспективе можно предусмотреть множество вариантов накопления и кредитования, предоставление налоговых льгот в зависимости от имущественного состояния и состава семьи, погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка и так далее.

Пока же нужно решить более глобальные вопросы. Например, такой момент: в первые несколько лет работы системы у всех ее участников будет сберегательный период. Как эти деньги будут “работать”, чтобы капал процент? Банкам придется проявить смекалку: рискованные вложения не подойдут, нужны надежные и ликвидные активы. С учетом того что фондовый рынок у нас пока не очень развит, выбор невелик — разве что государственные ценные бумаги. 

Пока говорить о точных сроках внедрения системы рано. Впрочем, даже после того как указ будет подписан, ожидать быстрого эффекта не стоит, говорит Ирина Шанюкевич:

— Нужно будет разработать и принять другие нормативные акты. Ко всему прочему, период кредитования начнется не ранее чем через 3 года после окончания накопительного периода. Тем не менее делать шаги в этом направлении необходимо: этот инструмент, во-первых, дает возможность охватить основную массу населения, в том числе тех, кто имеет низкий уровень дохода, во-вторых, учит людей грамотному сберегательному и долговому поведению.

gavrusheva@sb.by