Неплохо изначально для себя определить, что хотите: дачу-новостройку, «медвежий угол» или коттедж.На любой вкус и цвет
Открывая сайты недвижимости, ожидала, что увижу определенное количество предложений, которые назову остатками роскоши. На деле выбор есть на любые вкус и цвет, масштаб и направление, кошелек и предпочтения. И все же не с первой страницы открывала вкладки домиков и дач для детального изучения, несмотря на то что некоторые предложения заманивали фразами «цена снижена», «торг уместен». Получается, пандемия не повлияла на рынок? Или пик активности покупки дач, участков и домиков уже снижается? На вопросы подробно ответила Лариса Самусенкова, менеджер направления «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица».
— Связать в этом сезоне спрос на дома и дачи с пандемией трудно. Корректнее было бы сравнивать в том случае, если бы традиционного весенне-летнего сезона не было и покупатели вдруг ринулись скупать дома. Обычно покупка домов — это спланированное мероприятие, на которое рассчитан заранее подготовленный бюджет. Два главных критерия у покупателей — сам дом и месторасположение, которые они хотят соединить. Но это редко совпадает.
Если нет возможности купить дачу, то ее можно арендовать на месяц и более. В этом году таких предложений немало. Эксперты видят спрос.
— Люди не покупают наобум. Как и всегда, сезон на дома и дачи начинается в конце января — начале февраля. В этом году он начался чуть раньше обычного: как только отгуляли новогодние праздники. Уже сейчас наблюдаем спад активного интереса. По сравнению с мартом звонков в разы меньше. Думаю, через несколько недель интерес еще больше упадет, — говорит Лариса Поликарповна.
Клиенты старше 50 лет обращались за дешевыми дачами — в пределах 12 000—25 000 рублей. Это небольшие домики, которым около 20 лет, с удобствами на участке, редко — в доме. Клиенты 40—50 лет искали дачи подороже. Активно в этом году расходились дачи-новостройки со всеми удобствами в доме, хорошим ремонтом — за 70 000—110 000 рублей. Ключевое не сотки, которых там всего по 6—8, а именно новый дом и свежий ремонт.
— В целом в последние годы горожане стали активнее искать загородную недвижимость. Понимают, что отдых раз в год — это хорошо, а каждые выходные — лучше, — с этой истиной из уст Ларисы Поликарповны не поспоришь. — Поэтому домики за 48 000—50 000 рублей все последние годы лучше покупались. Однако, несмотря на рост интереса, предложения по загородной недвижимости превышают спрос. У покупателей же совершенно разные пожелания. Кому-то нужен деревенский домик, но с удобствами, даже за сотни километров, в районе 50 000—60 000 рублей. Другим — максимум за 25 000 рублей и недалеко от Минска, и пусть без всех удобств.
Лариса Самусенкова говорит, что продавцы не пытаются задирать цены в период пандемии. Рынок загородной недвижимости падает уже 7 лет, сейчас лишь слегка падение замедлилось. Те, кто продает дома и дачи, когда-то вложили огромные суммы и силы, чтобы построить их. А продают в разы дешевле.
— Цены в этом году по сравнению с прошлым не поменялись. Лишь в начале сезона они были несколько высоковаты, и покупатели брали недвижимость чуть-чуть дороже, чем сейчас. Недавно мои знакомые приобрели дачу без удобств за 60 000 в логойском направлении. Да, оно всегда было востребованным и дорогим, но за эту сумму можно было бы найти и более свежую дачу. Однако направление и дачи знакомых поблизости сыграли свою роль при выборе. К тому же хотелось начать сезон отдыха на природе, как только потеплело. Да и когда людей все устраивает, они особо не торгуются. Чтобы вы понимали: те дачи, которые в начале сезона стоили около 48 000 рублей, стоят 36 000.
Быстрее всего разошлись аккуратные дачки с удобствами не в доме, а на участке, которым около 20 лет, за 12 000—21 000 рублей. Хорошо покупали двухэтажные с хорошей и качественной отделкой — за 48 000—50 000 рублей. Когда речь шла о таких суммах, покупателям важны были вода, санузел в доме или пристройке. Конечно, старались найти дома в готовом виде, чтобы можно было просто отдыхать, не прилагая усилий. Молодежь редко хочет что-то доделывать, достраивать. И предложения с готовыми вариантами есть — зачем тогда брать то, над чем надо корпеть? К тому же работа с домом, как известно, не только хлопотное занятие, но и недешевое.
И все же нередко люди предпочитают купить просто коробку в пригороде Минска. Клиенты постарше выбирают привычный стиль дач и домов, нередко из дерева, за которыми нужен определенный уход. Молодежь обращает внимание на современные материалы и скандинавский стиль. Все чаще им нужны пол с подогревом, камин, немного мебели, белые стены и полный минимализм.
Такую мечту — скандинавский стиль, идеальный газон и виды за приемлемую стоимость — я не нашла. Нет, вру: нашла практически свою мечту — за 1 045 000 и 2 500 000 рублей. Окруженный с трех сторон лесом в заповедной зоне идеальный дом с панорамными окнами смотрел на меня с картинок и говорил: «Алина, иди работай, а?» Дом в английском стиле из агрогородка Ждановичи печально вторил: «Не заслужила». Зато вполне обычная дачка за 32 500 рублей, где все было не так, как хотела, но где можно уговорить своего мужчину поработать все лето, подмигивала: «Мало соседей, тихое место, печное отопление, вода — сезонная, 6 соток, ходит маршрутка, 25 километров от Минска. Возможен торг». Связалась — поднял риелтор. Рассказал все, а потом предложил похожий, но все же другой вариант — 26 500 в 40 километрах от Минска:
— Откуда будете ехать? По старой Заславской трассе быстро будет, а еще можно на маршрутке от Каменной Горки. Там участок 6 соток и 100 квадратных метров дом. Первый этаж — железобетонные блоки, гараж, прихожая, туалет, душ, свет, бойлер для горячей воды, печь, кухонька, стиральную машину отдают. Второй этаж — большая комната и две маленькие по 10 квадратных метров. Третий — большая комната с лоджией. Продает семья, потому что разводятся. Оформили сначала на сына, но ему, молодому, это не надо. А дом достойный, для вас поторгуюсь.
Сказала, что подумаю, и обратилась к другим: там скромный старый дом неподалеку от Минска за 12 000. Мне честно признались: «Гнилушка — надо будет приводить в порядок или сносить». Уже по другому объявлению, где также был скромный домик, точнее, его коробка за 24 000 рублей в смолевичском направлении, сказали: «Место супер! Эксклюзивное! Добавите еще 12 000, чуток поработаете — и будем вам дом». Уже за 37 000 рублей деревянный домик в 28 километрах от МКАД имел приятную лужайку и свой сад, но всего одну комнату. Печка, подпол для овощей, вода в доме, но местная канализация в виде ямы. Сделала главный вывод: нельзя бездумно смотреть на фото и не определяться, что, в каком месте, за какой бюджет хочу. Должен быть какой-то план. В общем, если задаться целью, приличную дачу или домик можно найти и сейчас.
В верном направлении
Важный момент: для чего нужен дом? Если суть в том, чтобы приезжать только на выходные, то покупателям важны уединенность, тишина, отдаленность от соседей, лес, озеро. И здесь не важно, есть ли транспортное сообщение, магазины рядом, когда все везут на своем авто из Минска.
— Но такие места чаще далеко за городом. У меня был клиент, который объехал множество домов для покупки, приехал к моим соседям в деревню и сказал: «Мне бы вот такую тишину и покой, только поближе к Минску». Но это редкость, — поясняет Лариса Самусенкова, и я понимаю, что я именно такой клиент. — Другая категория покупателей — те, кто выбирает дом для постоянной жизни или долгого периода, сезона: им действительно важно, чтобы рядом были магазины, ходили автобусы.
В каком направлении от Минска можно найти наиболее дешевые варианты? Эксперт называет пуховичское и могилевское, затем идут слуцкое, брестское. Самые востребованные и дорогие направления — логойское, мядельское, московское. Сейчас, к слову, много предложений по московскому, смолевичскому.
— В некоторых случаях люди говорят: «Хотим только там», в других — «Только не там». Последнее чаще касается мест, где рядом находятся предприятия и заводы: люди же хотят на природу, — рассказывает Лариса Поликарповна. — Конечно, чем ближе к Минску, тем лучше. Чаще всего дома и дачи в районе 15 километров от Минска стоят около 40 000 рублей. Это обычные старые деревенские домики, зато близко от города, есть электрички и так далее. В целом все, что в пределах 20 километров от Минска, лучше продается, нежели в 40 километрах. Подальше требования выше: нужен дом из современных материалов, с удобствами, кухонной зоной, горячей водой. Недавно мы провели сделку по продаже именно дачи недалеко от деревни Юхновка более чем за 600 000 рублей. Конечно, за такую сумму там есть все, дом умный, — описывает какую-то сказку за немалую сумму Лариса Поликарповна. — Построила молодая семья, которая разводится. Интересно, что много кто приезжал, присматривался, торговался, а практически без торга приобрела также молодая семья.
Уточняем у специалиста, как во всем этом разнообразии купить себе дачу или дом: есть лайфхаки?
— Покупка загородной недвижимости в каком-то смысле лотерея. Важно не пожалеть средств на специалистов, которые проведут осмотр дома, все пропишут и составят акт. Хороший совет: покупайте дома зимой. Именно в эту пору года дом покажет, течет ли крыша, есть ли грибок, как работает водосточная система, как ведет себя фундамент и так далее.
Госпожа аренда
Если нет крупной суммы для покупки дачи или дома, то можно на время использовать загородную недвижимость. Лариса Поликарповна отмечает, что пандемия в этом случае повлияла на рынок: спрос на аренду дач и домиков действительно возрос. Поэтому специалисты агентства предлагают владельцам домов и дач, пока те не могут их продать, сдавать в аренду. Почему бы не воспользоваться, пока это интересно? Арендаторы хоть травку покосят… И я посмотрела для себя варианты. Вот, например, небольшой и простенький гостевой домик рядом с сосновым лесом в 7 километрах от Минска за 840 рублей в месяц — как вам? Водоем неподалеку, интернет есть и даже выделенное место для шашлыков. Сдается на лето, но предоплату надо внести за 2 месяца.
А как вам идеальная самоизоляция, которая стоит 7000 рублей в месяц? Аккурат около Минска — 5 километров, свежий ремонт, навороты и, как говорится, «полный фарш» — сауна и бильярдная комната. Но если вы думаете, что это самая большая стоимость за аренду дома на лето, то вот вам раскладка. Найти вариант можно от 360 рублей (конечно, это максимально простое жилище) до дома в скандинавском стиле с огромными окнами, которые выходят на Минское море, за 8500 рублей в месяц. Удивили некоторые дачи в 40 километрах от Минска: выглядят нормально, но не восхитительно, а стоят по 700—900 рублей. Многие из коттеджей, которые находятся под Минском и выглядят роскошно, как и их стоимость за месяц, ранее не сдавались. Позвонив в некоторые, увы, узнала, что пирожки забрали — предложили снять в сентябре. Но оно мне надо? Пойду работать и копить на свою дачу.
СЛОВО ЭКСПЕРТАМ
Анатолий ЗВЕЗДИН, директор агентства недвижимости «Мольнар», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:
Безусловно, этот год имеет свои особенности. Но уверенно говорить о том, что рост спроса связан только с пандемией, трудно. Однако какое-то число клиентов, которые искали дома или дачи, в этом приросте есть. Было несколько интересных случаев, когда клиенты, только выбрав дом, тут же хотели провести сделку. Возможно, это было связано с желанием уехать из города именно из-за коронавируса.
Загородная недвижимость — рынок разнообразный. И здесь много разных особенностей и пожеланий. Кому-то нужен уголок для отдыха, другим — для выращивания урожая, иным — все вместе. Каждый год и без пандемии люди традиционно выезжают из города на летний сезон.
Наибольшее количество сделок традиционно проходит в Минском районе, а также Борисовском — это московское направление, которое всегда очень популярно. Часто люди ищут дома и дачи в тех направлениях, куда ближе ехать от дома, где рядом живут друзья, а кому-то нравятся определенные направления из-за ландшафта и природы — все индивидуально.
Главные факторы ценообразования — это местоположение, а также удаленность от Минска. И каждый клиент выбирает на свой бюджет, ориентируясь также на то, что хочется — старый деревенский дом, дачу, коттедж. В зоне 35 километров от Минска, как правило, совершается до 70 процентов сделок. Цены здесь могут быть от 12 000 рублей — старая дачка с 5 сотками, до 720 000 — роскошный коттедж в коттеджном поселке, в котором есть все. Сейчас сделки в нашем агентстве были в основном от 12 000 до 170 000 рублей. За небольшой бюджет — 24 000 рублей — можно найти дачу, в которую не надо вкладывать много средств, либо деревенский домик в зоне до 40 километров от Минска, в который придется вложить деньги. Кто-то не согласится на последний вариант, потому что хочется просто въехать и отдыхать: лужайка, шезлонг, мангал. Другим, наоборот, приятно поработать своими руками.
Мы составили своеобразный рейтинг районов с наивысшей и наименьшей ценами сделок с загородной недвижимостью в этом году. Наивысшая средняя стоимость в Минском районе — 141 335 рублей, Дзержинском — 66 150, Логойском — 55 055, Смолевичском — 44 000, Молодечненском — 31 602. Районы с наименьшей средней стоимостью сделок с загородной недвижимостью — это Стародорожский — 5511 рублей, Слуцкий — 8187, Клецкий — 11 436, Мядельский — 13 305. Если говорить о лидерах на рынке загородной недвижимости по Минской области, то можно выделить Минский район, Борисовский, Пуховичский, Молодечненский, Слуцкий. В них было заключено максимальное количество сделок.
Месторасположение — главный фактор в ценообразовании недвижимости. Например, на Браславских и Нарочанских озерах в заповедной зоне стоимость и земельного участка, и коттеджа, и старого дома может быть сопоставима с ценами в районе Минска. На таком примере отчетливо видно, как месторасположение влияет на стоимость такой недвижимости. Люди сознательно далеко едут, чтобы созерцать природу, дышать чистым воздухом.
Чтобы выбрать что-то для себя, надо четко понимать, какое направление интересно, какое расстояние предпочтительнее, как добираться, какой тип загородной недвижимости нравится и что там хочется делать или сделать. Если в чем-то человек не разбирается, не понимает, то лучше обратиться к специалистам и экспертам перед покупкой строения, потому что дом, в отличие от квартиры, — это объект недвижимости, который имеет свой фундамент, стены, крышу, водопровод и другое — все то, что нужно проверять перед покупкой, чтобы потом не выплыли неожиданные недостатки.
Владимир ЧЕРНУШЕВИЧ, директор агентства недвижимости «Загородный дом и квартирный центр»:
Безусловно, все то, что находится в пригороде Минска, интересует покупателей больше. Если люди проживают в микрорайоне Юго-Запад, то предпочитают дачу или дом в брестском направлении. Если живут в микрорайоне Сухарево — гродненское, а если в Зеленом Луге — логойское.
Чаще всего в этом сезоне покупали простые дачи от 12 000 до 24 000 рублей. Дачи с удобствами в доме, с баней и в московском направлении покупали от 48 000 до 96 000 рублей.
Не так давно на рынке недвижимости появилось такое понятие, как «медвежий угол» — дома и участки на заброшенных хуторах, в деревнях, спрос на которые растет. Люди там хотят в тишине провести отпуск. Еще в последнее время много звонков по участкам на берегу озера — у первой береговой линии. Многие понимают, что на море не попадут, и заблаговременно покупают дома в таких красивых местах для проведения отпуска. Недавно мы заключили сделку по продаже дачи в 60 километрах от Минска за 72 000 рублей, там из окна вид на водоем. Это ценится и стоит всегда недешево.
Аренда дач, по нашим наблюдениям, не такая активная. Все-таки каждый хочет маленькую, дешевую, но свою дачу. При появлении средств ее всегда можно улучшить, достроить. К тому же большой выбор домов и участков способствует такому варианту. Отмечу высокий спрос на участки под строительство дома. Новых выделений давно не было, и цены на участки растут — так показали последние аукционы по продаже участков.
Что будет впереди? Подорожают или подешевеют дачи? Сегодня они не подорожали. Нет ни одного договора, в котором продавец на свою дачу ставил бы неоправданную цену. Наоборот, многие снижают стоимость, чтобы под этот повышенный спрос продать. При этом были у нас случаи, когда продавцы расторгали договоры на продажу: передумали продавать и решили отпуск провести на своей даче.
Мы заметили, что градус напряженности среди клиентов сейчас особенно высок: возможно, из-за того, что все планировали одно, а получается другое. Люди злые, агрессивные: порой обвиняют риелторов в высоких ценах. Но выставляют-то их не риелторы, а продавцы. Мы же сами стараемся убедить продавцов снижать цены до рыночных, чтобы быстрее продать, пока есть спрос. Поэтому, пользуясь случаем, обращаюсь ко всем сторонам: будьте добрее — будете здоровее.
kasel@sb.by
