Жизненные перипетии в очередной раз подсказывают гражданам: что бы ни было, жилая недвижимость выступает средством сохранения свободных денег.Спрос традиционный — предложение рекордное
Вторичный рынок недвижимости год начал с хорошего задела в 2021-м — тогда был поставлен рекорд по продажам жилья. И хотя ажиотажных показателей сегодня в сегменте не наблюдается, высокий спрос сохраняется.
При этом ежемесячно в среднем в столице заключается 1200—1250 сделок по продаже жилья на вторичке — этот показатель эксперт называет стабильным для Минска. Почему так, несмотря на ряд, казалось бы, осложняющих факторов?
— Жизненные перипетии в очередной раз подсказывают гражданам: что бы ни было, жилая недвижимость выступает средством сохранения свободных денег. Плюс разного рода изменения для части потенциальных покупателей выступают толчком к переменам — люди решаются расшириться, например. Тем более что валютный курс устоялся, а это придает больше уверенности действовать именно сейчас. Ведь надо понимать: при росте курса в обменниках жилье в рублях будет дорожать. Мы посчитали, что при подъеме курса доллара — а цены по традиции устанавливаются в эквиваленте этой валюты — в пересчете на рубли квартиры дорожают. Да, на фоне снижения спроса продавцы корректируют цены в меньшую сторону. Но еще ни разу за последние десять лет не было такого, чтобы стоимость в рублях уменьшилась ровно на столько, на сколько вырос курс доллара. Наоборот, в рублях цены снижаются примерно на 30 процентов от увеличения курса «американца». Поэтому, даже если продавец и снизит стоимость на несколько тысяч долларов, эта скидка не так уж и намного компенсирует рост цен в рублях. Покупатели это понимают и стараются использовать момент для решения жилищного вопроса, — подчеркивает собеседник.
Пополнились ряды потенциальных покупателей на вторичном рынке жилья и за счет перехода возможных покупателей с первичного, не готовых уже вкладываться в котлован или только начавшуюся стройку. Причин тому несколько. Во-первых, опасаются, что может сдвинуться срок ввода дома. Во-вторых, нуждающихся в своем жилье отпугивает неизвестность сумм, которые придется потратить на ремонт в будущем. Если раньше бюджет на отделку закладывали из расчета 100—200 долларов в эквиваленте на квадратный метр, то через некоторое время эти цифры могут быть уже неактуальными. Поэтому и смотрят клиенты с первички на относительно свежую, качественную, готовую к проживанию вторичку. Благо подобных предложений много. Самая многочисленная категория на рынке, приводит статистику собеседник, — жилье в каркасно-блочных и панельных домах, возведенных после 1999-го. Таких 45 процентов в структуре предложения. Еще четверть занимают квартиры в панельках и кирпичных домах постройки начала 1990-х годов. Пятую часть — хрущевки, брежневки и сталинки. В лидерах по объему предложения Советский, Октябрьский, Центральный и Первомайский районы Минска. В первом предлагают почти каждую пятую из выставленных квартир. По 13 процентов приходится на каждый из остальных районов.
С расхожим мнением о том, что все дешевые квартиры на вторичке разобрали еще в прошлом году, эксперт не согласен. Говорит, достаточно открыть любой поисковик жилья, забить свой бюджет — система предложит в указанные пределы варианты как в хорошем состоянии, так и требующие ремонта.
— Надо только задаться поиском. Хотя в многообразии такого количества предложений для обывателя это порой утомительно. Конечно, недорогие квартиры быстро уходят — это надо учитывать.
Выбор перед покупателем сейчас открывается весьма обширный.Пора возвращать цены?
Еще одна тенденция на рынке: на фоне несократившегося числа покупателей часть продавцов принялась повышать цены.— Продавцы рассуждают так: в марте в среднем цены снизились на 7 процентов, в апреле еще на 1 процент. Но сейчас обменный курс доллара вернулся на прежний, февральский уровень. Может, пора вернуть их назад и даже немного поднять? К слову, сейчас квартиры на вторичном рынке стоят на 4—5 процентов ниже, чем в январе 2022-го, — приводит данные Андрей Чернышев. — Я советую учитывать, что рост доходов граждан идет не такими уж быстрыми темпами, плюс доступность кредитов уже не та. Помимо этого, на рынок давит и большое количество предложений. Если в обычное время, скажем в 2019-м, на рынке ежемесячно выставлялось чуть более 7 тысяч квартир, то сейчас — свыше 9 тысяч.
Тем не менее желание продавцов поднять стоимость становится все более очевидным. И это сказывается на увеличении среднего периода продажи квартиры. В апреле, когда никто не задумывался о подкручивании стоимости вторички, средний срок продажи квартиры равнялся 36 дням. В принципе, этот показатель вписывался в привычный средний срок продажи, который колеблется в пределах 30—35 дней. Но уже в мае, как только появились первые сообщения о поднятии цен, этот период вырос до 48 дней. По итогам июня он составил уже 50 дней.
— При этом величина скидки, которую предоставляют в конце торга продавцы покупателям, достаточно высокая — около 6,5 процента. Причем в обычное время размер дисконта колебался в среднем на уровне 3—4 процентов. Если учесть, что сейчас более 80 процентов сделок на вторичном рынке жилья — это так называемые цепочные, когда для покупки новой квартиры люди продают старую и добавляют разницу, я бы советовал продавцам не пытаться играть на повышении цен, а поставить адекватную рынку, чтобы быстрее реализовать свою квартиру и иметь временной запас на поиск новой, учитывая, что средний срок продажи только растет, — обращает внимание собеседник.
Кому котлован, кому — под крышей
А какая ситуация наблюдается в сегменте новостроек? Слово эксперту:— Такого количества одномоментно строящихся домов — без учета жилья сугубо для очередников — Минск еще не видел: 157. В них возводится примерно такое же количество квартир, как выставлено сейчас на вторичке. При этом после переориентирования покупателей на другой сегмент рынка с первички в марте — апреле застройщики сегодня явно ощущают недостаток спроса, несмотря на то что клиенты понемногу возвращаются, все активнее присматриваются к новым домам.
Цены же по сравнению с началом года уменьшились в среднем на 14 процентов.
— При отслеживании цен на новостройки сегодня надо ориентироваться на класс стандарт — такого жилья на рынке 80 процентов. И только три дома — класса эконом, — вводит в курс дела собеседник.
С ростом этажности ценник в последних подрос: на 5 процентов — в однушках и на 7 процентов — в трешках. При этом квартиры в домах класса стандарт подешевели на 7—14 процентов в зависимости от количества комнат в них. На 2—5 процентов снизилась стоимость в домах класса комфорт, до 7 процентов — в жилье класса престиж.
Поменяется ли соотношение превалирующего стандарта и сокращающегося эконома в будущем? Андрей Чернышев отмечает, что потенциал у рынка новостроек очень большой. Ведь в Минске на ближайшие годы заявлены старт и продолжение реализации не одного масштабного проекта. Среди них, например, «Минск-Мир», «Новая Боровая», «Левада», «Северный берег». Причем последние проекты заявлены как класс комфорт. Вопрос: найдется ли столько платежеспособных покупателей или все же сработают законы рынка, а преобладающее над спросом предложение ударит по ценам?
Пока же ожидаемого многими падения стоимости квадратного метра до 900—1000 долларов в эквиваленте, как это было лет пять назад, не случилось. Наоборот, некоторые начали заявлять о предстоящем повышении, но реальность устанавливает другие правила, и сегодня аналитики видят только снижение цен. При этом не вернулись и беспроцентные рассрочки — нынешние варианты автоматически увеличивают цену «квадрата». Причем не на скромные несколько десятков долларов, порой речь идет даже о сотнях. В довесок ко многим квартирам застройщики предлагают купить машино-место в паркинге — все чаще в обязательном порядке. Стоимость варьируется от 2 до 21 тысячи долларов.
— Если нынешняя ситуация с недостатком спроса сохранится, застройщики будут вынуждены и дальше снижать стоимость квадратного метра, возвращать беспроцентные рассрочки на определенный период, — рассуждает эксперт. — Что касается условия непременной покупки машино-места, эта тенденция нарастает последние лет пять. Застройщики обязаны по нормативу обеспечить определенное количество мест для авто. Если не хватает площади на плоскостной стоянке, приходится «уходить под землю», а это недешевое удовольствие. Отбить затраты надо, вот и включают в договоры такой пункт, потому что за эту цену добровольно место в паркинге купят считаные единицы. А с остальными машино-местами что делать? Такой спрос можно понять — у многих покупателей действительно не может быть лишних денег, сопоставимых с ценой еще одной комнаты или новой машины. Более того, может, и машины у них нет, а передвигаются на велосипедах. Или продали, чтобы построиться. У людей, понятное дело, возникает недовольство. Ситуация граничная, и ее предстоит решить на законодательном уровне.
Что дальше?
Если в стране и в мире в ближайшее время не произойдет серьезных изменений, курсы валют останутся на привычных отметках, то ситуация на рынке минской недвижимости будет сохраняться на нынешнем уровне.— К концу года покупатели могут увеличить спрос — по традиции люди стремятся закрыть жилищную проблему до праздников. Вопрос лишь в том, как будут вести себя продавцы и застройщики, смогут ли они предложить адекватную возможностям покупателей цену, — акцентирует Андрей Чернышев.
А как же разговоры о том, что если сейчас не взять свободную квартиру, их заберут россияне или покупатели из регионов?
— Пересуды о том, что россияне массово скупают у нас жилье, необоснованные. Мы этого не видим. Да и зачем им это делать у нас, когда при наличии свободных денег и низкой процентной ставки по ипотеке они могут вложиться у себя на родине? Плюс там же в последующем могут сдавать жилье — цены на аренду в крупных городах держатся на гораздо более высоком уровне за счет такого же высокого и стабильного спроса. У нас же они просели еще в марте на 30—40 процентов. Приличную однушку не на окраине уже можно найти за 160—170 долларов в эквиваленте, — озвучивает порядок цифр эксперт. — Что касается покупателей из регионов, то во втором квартале их доля выросла до 23 процентов против 11—14 процентов в 2021 году. Но это не значит, что покупатели из глубинки стали больше скупать квартиры в Минске. В это число сделок попадают данные покупателей с нестоличной пропиской. Многие живут в столице не первый год, снимать надоело, решились обзавестись своим жильем, стараются закрепиться — и делают статистику иногородним. Причем доля таких приезжих покупателей может быть и больше, ведь кто-то за это время обзавелся минской или пристоличной временной регистрацией. Так что все это — лишь способ повысить спрос и оправдать завышенную стоимость.
druk@sb.by
