Количество сделок продолжает расти
В агентствах недвижимости специалисты отмечают, что количество просмотров объектов увеличивается. Покупатели, видя доступные инструменты кредитования, все активнее интересуются разными вариантами для приобретения и заключают предварительные договоры, проводят сделки.
Март показал схожую с февралем динамику — количество сделок продолжило свой рост. В апреле общий тренд рынка не изменился. Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Минска составляет около 1235 долларов, а средняя цена на рынке новостроек — 1311 долларов в эквиваленте за квадратный метр. Выставленных на продажу квартир становится больше.
Впрочем, как отмечают риелторы, в ближайшее время не исключен некоторый рост цен на вторичке. Одна из главных причин — значительное повышение стоимости квартир одним из крупнейших застройщиков Минска: цены в одном из жилых комплексов выросли больше чем в два раза.
Оперативно реагируют на меняющиеся условия жилищных сделок финансовые организации. Крупнейший банк страны пошел на уменьшение процентов и разрешил включать в совокупный доход доходы поручителей и близких родственников кредитуемого лица.
В минувшем марте на столичной вторичке было заключено 1235 договоров купли-продажи (в марте 2020 года — 1383). После нескольких провальных месяцев зимы рынок вернулся к нормальному состоянию. А если учитывать, что многие традиционно предпочитают долевое строительство, положение дел можно назвать достаточно активным. Что касается элитного жилья, в марте отмечались сделки по продаже квартир, в которых стоимость квадратного метра составляла более 2000 долларов в эквиваленте за квадрат.
Отложенный спрос в действии
Основной причиной активизации рынка вторичного жилья стало возобновление кредитования, считает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний по операциям с недвижимостью Андрей Чернышев. Да, новые ставки не так доступны, как те, которые были в прошлом году, но все же кредитование — инструмент для оживления рынка.
Что касается цен, то на квартиры стандартных потребительских качеств они продолжают снижаться — примерно на 1 % в месяц. Квартиры недавних лет постройки с хорошим ремонтом, а также новостройки с базовой отделкой продаются дороже. До февраля этого года, до начала кредитования, эксперты прогнозировали ценообразование со знаком «минус». Но после возобновления практики заимствований уже который месяц доля покупателей с кредитами держится на уровне около 17 % (конец 2020 года — январь 2021-го — около 3—5 %). Это отразилось на количестве проданных квартир в марте. Оно выросло до среднестатистических показателей прошлых лет.
В апреле, как прогнозирует Андрей Чернышев, ожидается сравнимый с мартом результат: причин для резких скачков не наблюдается. Налицо действие значительно отложенного спроса, который постепенно находит всевозможные варианты своего удовлетворения. Что касается актуальных цен, то стоимость квадратного метра однокомнатных квартир составляет около 1190 долларов, двухкомнатных — 1140, трехкомнатных — 1070 в эквиваленте.
Сезонность и неопределенность
Нельзя забывать и о сезонности: в первые месяцы весны на рынке недвижимости ощущается определенный подъем, связанный с повышением активности покупателей. По данным экспертов, он продолжается до середины мая.
По мнению Андрея Чернышева, в прошлом году рынок подвергался воздействию то пандемии, то других чрезвычайных обстоятельств, что определенным образом сдерживало активность продавцов и покупателей. Но жилищные вопросы с повестки дня просто так не снимешь. Поэтому накопилось значительное количество людей с подобными задачами, сформировав тем самым отложенный спрос.
Пытаясь объяснить процессы в сфере недвижимости и выстроить прогнозы, нельзя исключать и такой фактор, как непредсказуемый всплеск, — продавцы и покупатели в определенный момент просто не знают, что им делать со своими квартирами. Первоначально они чего-то ожидают, но когда этого не происходит, начинают вести себя, руководствуясь больше эмоциями, чем экономическими категориями. Ход мыслей может быть и таким: «Хватит ждать, больше не упадет, запретят доллары, а вдруг приедут иностранцы и все скупят…» Очевидно, что не стоит прислушиваться к советам подобных «экспертов», в противном случае можно спровоцировать формирование неоправданного всплеска спроса или предложения с неадекватным ценообразованием.
У специалистов из разных сфер имеются свои показатели, которые определяют степень активности того или иного рынка. Но есть один универсальный: если наблюдается неожиданное оживление, не связанное с экономическими реалиями, то это в итоге приводит к вымыванию потенциальных покупателей и продавцов. Что касается нашей ситуации, то для ее понимания необходимо учитывать совокупность всех возможных факторов — сезонность, отложенный спрос, возобновление кредитования, определенный ажиотаж среди покупателей и продавцов. И, конечно, объемы нового строительства. А они на этот год солидные.
shamko@sb.by
НА ЗАМЕТКУ
По данным портала realt.by, в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация: Брест — 799 долларов за квадратный метр, Витебск — 600, Гомель — 624, Гродно — 712, Могилев — 642. В крупных городах Минской области средний уровень цен установился на таких отметках: Борисов — 612 долларов, Жодино — 725, Молодечно — 748, Слуцк — 603, Солигорск — 792.
А КАК У НИХ?ПОКУПАЙТЕ ГРАМОТНО
По данным Евростата, с 2010 по 2020 год цены на покупку жилья в странах ЕС увеличились на 26 %. Стоимость жилья выросла в 23 государствах — членах ЕС и снизилась в четырех.
Наибольший рост — в Эстонии (+105,1 %), Венгрии (+92,2 %), Люксембурге (+90,5 %), Латвии (+83,6 %) и Австрии (+81,3 %). Снижение стоимости жилья наблюдалось лишь в Греции (-31,0 %), Италии (-15,5 %), Кипре (-7,7 %) и Испании (-4,5 %).
Покупка недвижимости — дело дорогостоящее. В жизни бывает, что по постановлению суда абсолютно любой договор может быть расторгнут по тем или иным причинам. Как отмечает юрист Александр Харько, в Беларуси ежегодно расторгается 150—170 сделок по продаже недвижимости. Цифры сами по себе не внушительные, но за ними стоят ситуации, когда люди теряют свое право или на приобретенную недвижимость, или на полученные денежные средства. Тогда каждая сторона должна вернуть полученное: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Продавец возвращает покупателю то, что указано в договоре купли-продажи. Как правило, там указывают конкретную сумму в белорусских рублях. Девальвация играет против покупателя, особенно когда с момента заключения договора прошло много времени. Поэтому, приобретая недвижимость, имеет смысл указывать в договоре сумму в белорусских рублях, эквивалентную по актуальному курсу стоимости в иной валюте. Если сделка по всем официальным правилам оформляется через агентство недвижимости, то появляется реальный шанс на возврат денег согласно эквиваленту через страховую компанию.
