Учтено и доступно
— Андрей Анатольевич, опишите кратко, что собой представляют объекты, которые необходимо вовлекать в оборот?
— Надо признать: все высоколиквидные объекты, которые по разным причинам никогда не были задействованы, в массе своей уже давно проданы. И если такие по каким-то причинам появляются, они быстро находят нового хозяина. Намного сложнее пристроить оставшиеся объекты, многие из которых объективно не пользуются спросом. Это здания, расположенные в бывших военных городках, закрытые школы, ФАПы и клубы в небольших населенных пунктах и сельской местности. Только 20 процентов имущества приходится на производственные и административные здания. В прошлом году планировалось вовлечь в оборот 2871 единицу недвижимого имущества, из них продать — 1597 объектов. Каждый объект выставлялся на продажу в среднем дважды: в общей сложности проведено более 3 тысяч аукционов. Учитывая специфику недвижимости, более 70 процентов зданий и помещений удалось реализовать только с последовательным понижением стоимости на 80 процентов или за одну базовую величину. Но даже за эту минимальную цену 440 объектов остались невостребованными. Тем не менее с каждым годом результаты улучшаются. В прошлом году количество неиспользуемых объектов сократилось на 1788 — это 62,3 процента от плана. Удалось на два процентных пункта улучшить результат по сравнению с 2017 годом. Часть объектов была сдана в аренду, 658 было реализовано на сумму 14,3 миллиона рублей. В 2017 году выручка от продажи 552 объектов недвижимости составила 10,3 миллиона рублей.
Необходимо отметить, что учет государственного имущества ведется с 1 июля 2013 года в Едином реестре государственного имущества, созданном Указом Президента от 16 февраля 2012 г. № 68. На сегодня содержатся сведения о 1828 республиканских и 12 609 коммунальных юридических лицах, 1061 хозяйственном обществе, которым передано в безвозмездное пользование государственное имущество, а также о 978 066 объектах недвижимого имущества.
На протяжении его действия проводится работа по структурированию сведений, которые отражаются в названном реестре, порядку их внесения. Организовываются соответствующие обучающие мероприятия и разработаны рекомендации.
Сейчас подготовлен проект указа Президента, которым продолжается работа по совершенствованию порядка внесения в него данных и расширяется перечень сведений.
Принятые меры отражаются на качестве и достоверности содержащихся в едином реестре сведений, в том числе и по неиспользуемому имуществу.
ДО
Незавершенное здание в г. п. Берестовица.
ПОСЛЕ
Торговый центр.
Творческий девелопмент
— А что же делать с неликвидами? Ведь некоторые здания предлагаются из года в год, но даже за одну базовую не могут найти своего купца. Под снос? Но, как говорят специалисты, рекультивация некоторых территорий — очень дорогое удовольствие. Особенно некоторых бывших военных объектов.
— Да, не все объекты находят покупателей. По разным причинам: неудобное географическое положение, не самое лучшее техническое состояние, сложность перепрофилирования для использования в производственных целях… По каждому зданию проводим комплексный анализ и на его основе принимаем логичное решение. Если строение крепкое, не разрушается, то зачем же его сносить? И дальше предлагаем такие объекты приобрести за одну базовую. Если видно, что здание ветхое, близко к аварийному состоянию, инвестиции в реконструкцию и ремонт значительно превышают расходы на новое строительство, то здравый смысл подсказывает: шанс найти хозяина такому лоту практически отсутствует, тогда готовим строение под снос. Но это — крайняя мера.
Вообще, «оживление» неиспользуемой недвижимости — достаточно творческий проект. И предпринимателей иногда удается заинтересовать даже, казалось бы, совершенно непривлекательными объектами. Сейчас на местах внедряем интересную практику: создаются специализированные компании, которые профессионально занимаются управлением госимуществом. Уже создано 11 таких юрлиц, в этом году появится еще несколько. Несомненно, такие девелоперские предприятия целесообразно учреждать в регионах, в которых по тем или иным причинам много объектов. Поэтому решение принимается на уровне областных властей. Работающие организации рентабельны, покрывают все свои издержки. Они охраняют неиспользуемые здания, поддерживают их в рабочем состоянии, ищут арендаторов, покупателей и инвесторов. Уже наработан определенный опыт. Например, в Щучине такой компании «Авиатор» передали в управление объекты трех бывших военных городков. Это всегда непростые территории. Тем не менее на них удалось привлечь инвесторов-арендаторов. В частности, построена солнечная электростанция мощностью 2,5 мегаватта, организовано производство шампиньонов. Удалось пристроить даже подземный командный бункер: туристическая компания создала в «катакомбах» музейный интерактивно-развлекательный комплекс. На территории аэродрома возвели 1,7-километровую мотокроссовую трассу. Словом, методы работы постоянно совершенствуются. И постепенно уходим от былой практики, когда «сложные» здания передавались из республиканской собственности в коммунальную и переводились на баланс ЖКХ. Да, законодательно закреплено, что расходы на содержание таких объектов должны компенсироваться из местных бюджетов. Но ведь для ЖКХ они нередко все равно являются непрофильным активом и отвлекают работников и руководителей от их основных обязанностей. Поэтому и развиваем специализированные компании. Несомненно, на улучшении результата работы по неиспользуемой недвижимости сказался и принятый Декрет № 7, а также другие нормативные правовые акты, которые создают преференции для бизнеса на селе и в малых населенных пунктах.
— Но ведь есть и другая проблема: далеко не все покупатели выполняют свои обязательства и вводят купленный объект в эксплуатацию. По разным причинам. Некоторые, например, просто не рассчитывают свои силы, или неожиданно в их бизнесе возникают сложности. Какая эффективность вовлечения в оборот по этому критерию?
— Действительно, покупатель объекта за одну базовую величину обязан в течение трех лет сдать его в эксплуатацию, создать рабочие места. В большинстве своем бизнес ведет себя ответственно. Несомненно, ситуации разные бывают. Но при большом количестве проданных объектов за последние три года только 90 договоров не исполнены. Причем в 26 случаях объекты уже изъяты. По 39 ведется претензионная работа, а по 25 объектам возникли определенные сложности: их некому возвращать, так как покупателя уже не существует — юридическое лицо ликвидировано. И как поступать в таких случаях? Уже упомянутый мною находящийся на согласовании проект указа призван комплексно усовершенствовать имущественные отношения. В нем предусмотрена норма: в таких случаях имущество поступает в коммунальную собственность и на местном уровне уже решают его дальнейшую судьбу. Проект указа также предполагает расширение перечня территорий, на которых объект можно реализовывать сразу за одну базовую. Сегодня исключение составляют крупные города, останутся только Минск и областные центры. В них за минимальную цену объект можно будет реализовывать только после проведения аукционов с понижением стоимости. Но владельцам планируется дать право увеличить шаг удешевления первоначальной цены до 50 процентов, сейчас — 20 процентов. Если документ будет принят, то за одну базовую объекты сразу смогут приобретать и граждане, если здание можно переоборудовать, например, под жилье. Сейчас необходимо сначала провести аукцион среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
ДО
Здание ПАРМ под ТЭЧ, Щучинский район.
ПОСЛЕ
ПЧУП «Анвита-сервис», используется для хранения техники.
Не можешь использовать — продай
— В последние годы часто поднимался вопрос об огромных неэффективно используемых площадях, которые принадлежат ОАО…
— Если с чисто государственной собственностью наведен порядок — все объекты учтены, по ним ведется работа, то с акционерными обществами дело обстоит несколько сложнее. Ведь даже если 100 процентов акций принадлежит государству, согласно Гражданскому кодексу общество все равно считается частной формой собственности. И долгое время Госкомимущество их объектами не занималось. Три года назад изменили подход. И мероприятия по выявлению неиспользуемых объектов проводим и на ОАО. Надо отметить, что не все руководители обществ предоставляют объективные отчеты. По разным причинам: кто-то боится ответственности, другие из хозяйских соображений приберегают помещения на всякий случай, некоторым просто лень заниматься их вовлечением в оборот — пусть лучше пустые стоят. Не буду комментировать мотивы, но с таким явлением приходится сталкиваться. Поэтому силами специалистов центрального аппарата и областных комитетов по имуществу проводим выборочные обходы, вместе с руководством ОАО проходим по всему предприятию, на месте оцениваем реальное положение вещей. Иногда обнаруживаем значительные неиспользуемые площади и территории. По таким объектам тоже организовываем работу. Но принципиальные решения принимает согласно законодательству наблюдательный совет, в котором обязательно есть представитель государства. И одна из его обязанностей — следить за эффективностью использования имущества. Поэтому принимаем меры по совершенствованию владельческого надзора, усилению роли осуществляющих его министерств, исполкомов и представителей государства.
— Но бывают случаи, что сегодня часть цехов не нужна, но через несколько лет предприятие будет расширяться, и тогда дополнительные площади жизненно необходимы. А проданную недвижимость обратно не вернешь…
— Вы правы, у ОАО должна быть четко утвержденная стратегия развития, которая предусматривает задействование всех объектов. Но когда проанализировали первую сотню ОАО по выручке, оказалось: почти у половины стратегия отсутствовала. Несомненно, каждое предприятие уникально и ситуацию необходимо анализировать и отрабатывать индивидуально. В некоторых случаях продажа отдельных пустующих зданий или площадей в них значительно снижает стоимость всего комплекса, делает его неинтересным для инвесторов. Тогда реализовывать активы частями нецелесообразно. Из-за этого иногда возникают конфликтные ситуации: законодательство позволяет добросовестным арендаторам через три года выкупать имущество. А владелец выставляет все здание, понимая: разбив его на части, для оставшихся площадей он не найдет покупателя. Предприниматели обижаются. Для изучения таких ситуаций при Совмине под руководством первого заместителя Премьер-министра Александра Турчина создана рабочая группа. На ее заседаниях рассматриваются вопросы не только продажи арендаторам госсобственности, но и имущества ОАО с долей государства. Обращения предпринимателей носят единичный характер, но как контрольный инструмент комиссия дисциплинирует руководителей на местах. Сразу выработали подход: вопросы в первую очередь задаются собственнику недвижимости, который не хочет ее продавать. Да, вполне возможно, что она необходима для реализации инвестиционного проекта или других целей. Но тогда в течение разумного периода — полгода, года, иного конкретного срока, определенного стратегией развития ОАО, — это имущество должно быть вовлечено в оборот. И этот момент ставится на контроль. Ведь иной раз руководители ОАО ссылаются на временные сложности, которые на самом деле у них постоянные. Надо бороться с практикой, когда промышленные общества занимаются не развитием производства, а живут сдачей площадей в аренду. В таких случаях представителями государства будут инициироваться и проводиться в жизнь волевые решения и неиспользованное имущество будет вовлекаться в оборот. Работа предстоит еще большая. Но положительная динамика есть. В прошлом году удалось вовлечь в оборот более тысячи объектов, находящихся в собственности ОАО. В целом же по стране в прошлом году добросовестным арендаторам было продано 135 объектов госсобственности на 13,4 миллиона рублей, 35 объектов ОАО на 2,5 миллиона рублей. Отказов в продаже практически не было. И в большинстве случаев они были связаны с грубыми нарушениями арендаторами условий договора аренды, а не принципиальными возражениями против продажи. Поэтому сегодня могу сказать: у предпринимателей есть реальные механизмы доступа к имеющейся у государства недвижимости и приобретения ее в собственность.
