Уважаемые читатели, вашему вниманию предлагается новая рубрика «Народной газеты» «ПРАВ?ДА!» . В ней редактор отдела писем издательского дома «Беларусь сегодня» Олег Усачев вместе с адвокатом Минской городской коллегии адвокатов, магистром юридических наук Надеждой Ковалевой будут обсуждать наиболее актуальные, часто наболевшие правовые вопросы из жизни.
|
|
— На предоставление своим родственникам права владения и пользования квартирой (регистрацию) собственнику согласия нанимателя не требуется и, как следствие, на вселение тоже. Однако если договор найма жилого помещения не содержит на этот счет отдельных оговорок, то представляется, что наймодатель не исполняет условия договора о передаче в пользование нанимателю жилья, свободного от притязаний третьих лиц. В таком случае нанимателем может быть поставлен вопрос не только о расторжении договора, но и об уменьшении платы за пользование квартирой или вовсе об отказе ее внесения.
— Кстати, вопрос о подселенцах весьма актуален, причем с обратной стороны. Иногда снимает квартиру один студент, а через несколько дней к нему заезжают еще несколько человек.
— Лица, вселившиеся без законных оснований в квартиру, относятся к числу самоуправно занявших жилое помещение и могут быть выселены из жилья по требованию его собственника в судебном порядке без предоставления иного жилого помещения (абз. 2 п. 1 ст. 79 ЖК). Предоставление же нанимателем в безвозмездное пользование квартиры третьим лицам без согласия на то собственника может быть расценено судом как существенное нарушение условий договора найма жилого помещения и явиться основанием к досрочному расторжению указанного соглашения.
— Может ли хозяин вообще запретить нанимателю принимать гостей?
— Нанимателю не запрещено принимать гостей в жилом помещении. Кратковременное нахождение в квартире в дневное или ночное время друзей студента как вселение и, следовательно, как существенное нарушение условий договора найма жилого помещения судом, если до него дойдет, расценено не будет. Вселение все же предполагает длительное пользование жильем.
— Заселился студент. Первое время платит исправно, а потом начинаются проблемы… Хозяин идет в суд, и последний удовлетворяет иск. Но что взять, как говорится, с бедного студента?
— Здесь необходимо активно работать в рамках исполнительного производства: ходатайствовать о проверке имущественного положения должника, ограничении в праве выезда за пределы Республики Беларусь, в праве управления транспортным средством и т.д. Зачастую именно такие меры способствуют погашению долга.
— А родители могут вместо своих детей-студентов заключить договор аренды с хозяином жилья?
— Наше законодательство позволяет заключить договор найма не с лицом, которое будет проживать в жилом помещении, а с его близкими родственниками. Пункт 2 статьи 51 ЖК гласит: «В договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые имеют право владения и пользования занимаемым таким нанимателем жилым помещением».
Это означает, что нанимателем жилого помещения может быть кто-то из родителей студента, а обучающийся будет указан в договоре в качестве лица, которому предоставляется право владения и пользования жильем. В таком случае фактически пользоваться квартирой будет студент, а вот обязательства по внесению платы за пользование жильем будут солидарно нести наниматель и совершеннолетний член его семьи, которому предоставлено право владения и пользования жилым помещением (п. 3 ст. 58 ЖК).
— Предусмотрены ли какие-то налоговые льготы для тех, кто сдает квартиры студентам, иным категориям, например, молодым специалистам?
— Если жилье сдается в найм молодым специалистам или молодым рабочим (служащим), то собственник жилого помещения освобождается от уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах при предоставлении подтверждающих документов.
— Нужно ли соглашаться с хозяином, если он не хочет заключать договор аренды?
— В таких ситуациях риски несут как собственник жилья, так и человек, соглашающийся на найм жилья без договора. Например, собственник жилого помещения, не заключив договор найма, лишает себя возможности взыскания убытков с такого «неоформленного жильца» в результате залития им квартир соседей или порчи имущества, находящегося в квартире, взыскания задолженности за ЖКУ. Человек, арендующий квартиру без договора, не защищен вдвойне, так как действия собственника жилого помещения ничем не ограничены: в любой момент от него может последовать предложение выселиться из квартиры или вносить плату за жилье в большем размере.
— В большинстве своем люди подписывают договор, особо не вникая в его суть, да и хозяин заверяет, мол, он типовой…
— Из своего практического опыта отмечу, что при использовании типовой формы договора найма жилого помещения стороны не прорабатывают его дополнительные условия. Например, в текст соглашения собственники не включают сведения о показаниях счетчиков на момент передачи жилого помещения нанимателю, что в будущем лишает собственника возможности взыскать понесенные затраты за оплату потребленных нанимателем электроэнергии, воды и газа, так как невозможно достоверно определить их потребленный объем. Также не отражают в соглашении перечень имущества, находящегося в квартире и его состояние, не прописывают порядок расторжения договора найма жилого помещения.
— Есть ли какие-то универсальные советы, которые смогут обезопасить и собственников жилья, и квартиросъемщиков?
— Если не уверены в порядочности будущего жильца, то целесообразно заключать договор найма жилого помещения на непродолжительный срок, к примеру, на 1—3 месяца. Также я бы рекомендовала при заключении договора четко формулировать положения о том, какие именно действия нанимателя будут являться существенным нарушением договора (предоставление квартиры в пользование посторонним лицам, нарушение правил пользования жилым помещением и т.д.). И, конечно же, дружить с соседями, ведь порой только благодаря их обращениям в правоохранительные органы и удается зафиксировать нарушение нанимателем условий договора найма жилого помещения, влекущее его расторжение в судебном порядке.
— Известны истории, когда хозяин жилья беспардонно в любое время своим ключом открывает двери в квартиру и «проверяет» порядок. Это правомерно?
— Когда человек сдает свою квартиру, его права по посещению этого жилья существенно ограничиваются. Так, п. 1 ст. 55 ЖК предусмотрено право наймодателя требовать от нанимателя предоставить доступ в жилое помещение для целей, связанных с выполнением обязанностей собственника: выполнение ремонтных работ; снятие показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа; проверка санитарного состояния жилья и т.д. Но в приведенной норме права имеется указание на то, что посещение жилого помещения осуществляется в согласованное с нанимателем время и в его присутствии! Нашей судебной практике известны случаи, когда наниматели привлекали наймодателей к уголовной ответственности за такие несогласованные визиты, поскольку за незаконное вторжение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц законодательством предусмотрено наказание в виде общественных работ, штрафа или ареста (ч. 1 ст. 202 УК).
А в декабре 2023 года один из районных судов Минска в отношении собственницы квартиры вынес оправдательный приговор по ч. 1 ст. 202 УК. Суд счел, что в действиях женщины отсутствует умысел на незаконное вторжение в жилое помещение, переданное гражданину по договору найма, поскольку у наймодателя имелась объективная необходимость доступа в квартиру для выполнения обязанностей, возложенных на нее законодательством как на собственника жилого помещения: наниматель необоснованно отказывал в доступе в жилое помещение для осуществления проверки его санитарно-технического состояния; имелась просроченная задолженность по оплате ЖКУ и за пользование квартирой; требовалась проверка показаний счетчиков для подачи сведений в коммунальные службы; квартира на момент осмотра находилась в антисанитарном состоянии.
Из рекомендаций собственникам жилых помещений: предварительно направляйте нанимателям смс о дате и времени планируемого визита, а при отказе нанимателя в доступе в жилое помещение осуществляйте проверку своего имущества при ведущейся видеозаписи и в присутствии нанимателя и сотрудников правоохранительных органов.
Олег УСАЧЕВ, Надежда КОВАЛЕВА
