Что происходит с наследованием жилых помещений, которые были построены с помощью субсидии или льготного кредита?
В первую очередь нотариус должен выяснить круг лиц, которые имеют право собственности на жилое помещение. Например, наследники приходят к нотариусу и заявляют, что их отцу принадлежала квартира. Когда истребуются соответствующие документы, мы видим: действительно, право собственности зарегистрировано за одним человеком. Но в любом случае (и мы всегда об этом предупреждаем наследников) нотариус проверяет, не является ли эта квартира собственностью и других лиц. Может оказаться, что в этой квартире есть еще и доля супруги. А если использовалась субсидия, то и других членов семьи, с учетом которых она начислялась. Ведь они имеют право требовать признания за ними права на долю.
В конечном итоге наследники получают только то, что реально принадлежало их папе. Поэтому иногда складывается так, что наследство — это не вся квартира, а только ее часть. Надо также отметить: жилое помещение или доля в праве собственности на него переходит к наследникам со всеми ограничениями и обременениями, которые были зарегистрированы в связи с использованием государственной поддержки.
Представим, что квартира была построена с помощью льготного кредита, но он еще не погашен. Человек, на которого его давали, умирает. Кто будет оплачивать кредит?
Долги никуда не исчезают. Когда открывается наследство и его принимает наследник, то он отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследства. В их числе и непогашенный льготный кредит. Банки, как правило, предъявляют требования к наследственному имуществу, а именно направляют соответствующее заявление нотариусу. Поступившее заявление регистрируется, наследникам разъясняется их обязанность погашать долги. Иногда это обстоятельство даже влияет на решение — принимать наследство или нет.
Как быть в ситуации, если субсидия на строительство выделялась малолетним, а квартиру хочется продать?
Действительно, субсидия может выделяться не только на взрослых, но и на детей. У них в этом случае возникает право требовать признания доли на квартиру. Когда речь идет о продаже, а дети все еще несовершеннолетние, эту ситуацию должны контролировать органы опеки и попечительства. В таких случаях регистрируется долевая собственность на квартиру, продажа осуществляется всеми участниками долевой собственности. При этом иногда требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу принадлежащей ребенку доли квартиры. Другое дело, если дети, на которых выдавалась субсидия, выросли к моменту продажи имущества. В таком случае они могут самостоятельно решать вопросы, связанные с продажей принадлежащих им долей.
Если речь идет об отчуждении, то есть продаже или дарении квартиры, которая была построена с государственной поддержкой, как тут быть?
Сразу хотелось бы отметить, что государственная поддержка — это отличная возможность построить квартиру, но тут есть ряд нюансов. Даже если квартира принадлежит только одному человеку, вопрос о распоряжении таким имуществом поставлен под ряд условий. Значение имеет, погасили ли вы льготный кредит, выплачен он вовремя или была возможность досрочно это сделать, и если да, то прошло ли пять лет с момента его досрочного погашения.
Если говорить конкретнее, то такую квартиру нельзя продавать до полного погашения льготного кредита. А если он был выплачен досрочно, то продавать ее можно только соответствующему рай- или горисполкому, местной администрации в течение пяти лет со дня досрочного погашения кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, установленного кредитным договором.
При отказе исполнительного комитета или местной администрации в покупке, продажа, дарение или иная сделка об отчуждении в течение вышеуказанного периода может быть осуществлена с разрешения соответствующего исполкома или администрации в исключительных случаях. Например, переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и другое.Как уже указывалось, до погашения льготного кредита квартиру нельзя продать, но можно подарить членам семьи или обменять с соблюдением требования о получении разрешения исполнительного комитета или местной администрации. Но важно понимать, что такое решение может приниматься только с согласия банка, который и выдает такие кредиты. Опять же, не следует забывать, что, помимо вышеуказанных разрешений соответствующих органов, «титульному» собственнику квартиры необходимо получить согласие супруга и других членов семьи, если квартира является их общей собственностью.
