Третий год подряд август для рынка съемного жилья проходит нетипично: цены не выстреливают вверх, а спрос не разгоняется до уровня ажиотажного. Так еще недавно влияли на ситуацию студенты, которые искали жилье накануне нового учебного года. Впрочем, эксперты в сфере недвижимости говорят: те времена ушли, в сегменте формируются новые традиции. Какие? Что с ценами? И какие прогнозы? Об этом и многом другом «Р» побеседовала с экспертом в сфере недвижимости.
Предложение молодеет
Рынок аренды жилья в Минске в последнее время пережил ряд стрессовых моментов, начиная с ковида: они повлияли на отношение арендаторов к квартирантам. Первые стали гораздо уступчивее и внимательнее сразу по ряду причин, которые накладывались друг на друга. Сказались сокращение спроса в силу разных обстоятельств, появление на рынке большого числа современных предложений от владельцев так называемых инвестиционных квартир — цены заметно упали. Но постепенно ситуация выровнялась.На рынок выходит все больше квартир из новостроек, с современным ремонтом. Арендаторы при этом стали активнее: чаще переезжают из скромных квартир в более свежие, выбор которых растет. А разница в ценах зачастую позволяет сменить адрес практически без ущерба для бюджета. Это, в свою очередь, подталкивает собственников вариантов в старом жилфонде приводить их в порядок, добавлять лоска, чтобы быть конкурентоспособными. И иметь возможность выбирать из претендентов. Ведь с непритязательными квартирантами позже могут возникнуть проблемы, обращает внимание руководитель отдела аренды минского агентства недвижимости Маргарита Почицкая.
Ориентир — на рубли
Стоимость аренды на фоне ситуации в экономике, роста зарплат и предсказуемой ситуации на валютном рынке в 2024 году немного увеличилась во всех сегментах, начиная с бюджетного и заканчивая элитным, примерно на 10 процентов. Сейчас, например, ценник однокомнатной квартиры в любом состоянии вдали от метро начинается с 200 долларов в эквиваленте без учета коммунальных услуг. Близость к метро добавляет от 20 долларов в эквиваленте, центр города — примерно 50 долларов в эквиваленте. Вариант с современным ремонтом, полным набором мебели и бытовой техники вблизи метро будет стоить от 350 долларов в эквиваленте. Двушка с такой же «начинкой» и местоположением обойдется в сумму от 400 долларов в эквиваленте, в то время как минимальный ценник начинается с отметки 250 долларов в эквиваленте.Примечательно, что «отвязаться» от валютного эквивалента многим помогли неверно трактованные поначалу изменения 2022 года в законодательстве по вопросам рынка ценных бумаг, когда оплату, в том числе в договорах найма между гражданами, стали указывать в белорусских рублях, порой без оглядки на курсы валют. После разъяснения нормы, оставляющей возможность физлицам указывать сумму в валютном эквиваленте, по наблюдениям риелторов агентства, в половине случаев рублевая ставка вошла в привычку.
Маргарита Почицкая поясняет, как специалисты делят жилье по классам:
Маргарита Почицкая.
Рассказала эксперт и о портрете арендатора квартир элитного класса и дорогих вариантов комфорт-класса. Это могут быть сотрудники посольств и консульств, топ-менеджеры или управляющие белорусских компаний, иностранных представительств у нас. Как правило, не они сами ищут жилье — для них ищут, обращаясь в агентства. Это нужно учитывать собственникам, которые претендуют на клиента с большим бюджетом.
Студенческого бума уже не видно
Сегодня популярны все три сегмента, хотя логично, что основной спрос приходится на «бюджет» и «комфорт». Кто и когда их арендует?— Студентов на рынке все меньше и меньше, привычного студенческого бума в конце лета уже не видно.Во-первых, построены и продолжают возводиться новые общежития. Во-вторых, сказывается так называемая демографическая яма, когда вчерашних школьников меньше по объективным причинам, чем это было лет 10—15 назад. Хотя на этом фоне к нам стали больше обращаться иностранные студенты, чаще всего их интересует комфорт-сегмент, — замечает Маргарита Почицкая.
По ее мнению, неверно рассуждать, что рынок аренды держался только на студентах.
— Да, они подогревали спрос в июле — августе, но то был не фундаментальный спрос. И сейчас его доля все меньше. По нашим наблюдениям, студенты и молодые специалисты, которых, к слову, тоже все чаще стараются обеспечить жильем на предприятиях, находятся на третьем месте спроса. На первом — приехавшие работать в столицу и не имеющие пока своего жилья. На втором — семьи, — делится наблюдениями эксперт. — Кстати, знающие владельцы жилья охотно берут молодых специалистов: при наличии справки с места работы квартиранта собственник может рассчитывать на налоговый вычет.
Сказывается ли туристический бум, который наблюдается в нашей стране в теплое время года, в последнее время? Представитель агентства говорит, что это не относится к рынку долгосрочной аренды, больше к сегменту краткосрочной и гостиничному бизнесу. При этом ощутимого перетока жилья с рынка долгосрочной аренды на рынок краткосрочной не наблюдается — по причине больших трудозатрат со стороны собственника для ведения подобного бизнеса. Как минимум нужно ежедневно быть на связи с клиентами и убираться в квартире для новых жильцов. А в случае с долгосрочной арендой при должном подходе — речь о выборе арендатора, оформлении договора найма и т.п. — можно годами не задумываться о смене арендатора и получать пассивный доход.
Впрочем, интересные кейсы, связанные с туристами, в работе коллег собеседницы есть. Так, с весны по осень нередко у нас гостят обеспеченные люди из южных стран, например из Объединенных Арабских Эмиратов. Удаленная работа позволяет им на время поменять климат, а локацию подсказывают родственники или коллеги.
К слову, раньше конец лета — начало осени были самыми активными на рынке. Сейчас такого резкого деления нет, хотя оживление все же наступает вместе с теплом. Причина проста: тогда переезжать комфортнее, чем в слякоть и мороз.
— Сезонность больше характерна для бюджетных квартир, в то время как на комфорт-класс и элитные квартиры спрос стабилен в течение года. Хотя бы потому, что в переезде такие арендаторы участвуют опосредованно, прибегая к помощи специализированных компаний, — комментирует собеседница.
Больше внимания деталям
Еще из трендов у квартирантов — обращаться в агентства. Так они экономят свое время, освобождают себя от пролистывания длинных списков, созвонов и долгих бесед и отдают на откуп специалистам подбор оптимальных вариантов, ведь те лучше ориентируются в ценах, местоположении и имеют под рукой большую базу предложений с оптимальной стоимостью.— Потому за неделю-две мы справляемся, порой и быстрее, — акцентирует Маргарита Почицкая.
Поскольку через агентство проходит большое число сделок, риелторы делятся еще одной особенностью: в 60 процентах договоров найма стороны указывают базовые требования, в 40 процентах прописывают детали. Причем еще недавно на нюансы в виде условий проживания, акта состояния жилья, ответственности за текущий и аварийный ремонт, дни визитов владельцев обращало внимание еще меньше собственников. Как и на наличие обеспечительного платежа, который обычно равен месячному размеру аренды. Эти деньги в случае, например, порчи ремонта или мебели пойдут на устранение непорядка. Или будут использованы в качестве платы за последний месяц проживания.
Чего ждать в дальнейшем? Предложение продолжит молодеть и в части возраста квартир, и в части их внешнего вида. Минск в ближайшие годы сохранит свою привлекательность для работников из регионов, для молодежи — а значит, жилье будет востребовано. Следовательно, сдавать его по-прежнему будет выгодно. Это можно назвать трендом будущего десятилетия.
— Сейчас мы видим, что рынок находится в балансе. Рычагов давления друг на друга нет ни у собственников, ни у арендаторов. Поэтому предпосылок к росту стоимости мы тоже не видим. Такая ситуация сохранится до конца года, — резюмировала собеседница.
druk@sb.by
