Время не щадит ничего. Модные и популярные 20 лет назад торговые центры и административные здания под аренду устаревают и постепенно пустеют, уступая место новым, передовым форматам. Собственники последних подстраиваются под динамичный рынок и получают хорошую доходность, а владельцы первых решают дилемму: снижать аренду или вообще сдавать площади за коммуналку. Разберемся в ситуации на рынке офисной недвижимости и в том, к чему стоит быть готовым девелоперам в обозримом будущем.
Сейчас в столичных бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. кв. м офисов.
Для начала такие цифры: по данным путеводителя по бизнес-центрам (портал ProMetr.by), сейчас в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к отметке в миллион квадратных метров. Для сравнения: пять лет назад этот показатель был наполовину меньше – на уровне 440 тыс. кв. м. При этом аналитики рынка констатируют: дефицит качественных офисных площадей (речь в первую очередь о классах А — В1) сложился еще во второй половине прошлого года. И с наступлением этого года он никуда не делся, а только усилился. Причиной тому – неудовлетворенность арендаторов.
Помимо этого, в той или иной степени строительно-монтажных работ (в том числе в высокой стадии готовности) в Минске находится почти 200 тысяч «квадратов» офисных площадей. Такую цифру приводит Colliers International в Беларуси. По оценке директора Департамента исследований и консалтинга Дениса Четверикова, введутся они в основном во 2-м полугодии следующего года, поэтому спрос сегодня на качественную офисную недвижимость довольно высок. В качестве примера можно привести второй корпус бизнес-центра «Академия», который откроется нынешним летом: уже в феврале все площади в нем арендовали. Впрочем, по разным оценкам, примерно в 2021 году в столице возможен переизбыток офисов, что может повлечь снижение ставок аренды и удлинение сроков сдачи помещений в аренду.
Бизнес-центры, решение о строительстве по которым принимается сегодня, могут выйти на рынок как раз в 2020—2021 годах, напоминает Денис Четвериков. Поэтому, с одной стороны, сегодня спрос на офисы очевидный и высокий, это стимулирует девелоперскую активность. С другой стороны, нужен тщательный анализ емкости рынка в будущем, места и формата строящегося объекта. Не все офисы, запроектированные сегодня, смогут выжить через 3—5 лет. Высокие ставки аренды на офисы сделали их более привлекательными для девелоперов. В зависимости от ряда факторов (например, эффективности планировок, наличия и размера паркинга) можно судить и о возврате годовых на вложенные инвестиции: сейчас норма доходности держится на уровне 8—13 процентов. При этом торговый центр может дать доходность и выше: до 15 процентов.
Вопрос в том, уверен Денис Четвериков, что далеко не каждый ТЦ сегодня нужен. В Минске до сих пор нет ни одного крупного торгово-развлекательного центра с большой уникальной развлекательной зоной. Впрочем, мест для таких объектов немного, а объем инвестиций может составить свыше 100 млн долларов. В отличие от среднего бизнес-центра, где можно уложиться в 20 млн долларов. Небольшие торговые центры районного масштаба также могут быть достаточно востребованными и приносить 7—13 процентов доходности. Однако круг мест, где такие объекты могут быть возведены и востребованы, также ограничен.
А вот небольшие офисы, приобретенные в «долевых» центрах для сдачи в аренду, с инвестиционной точки зрения стали менее привлекательны. Такие помещения сдаются по 5—7 евро за «квадрат» без НДС, и это обеспечивает лишь 7—9 процентов доходности. При этом, обращают внимание в Colliers International в Беларуси, здесь есть и достаточно высокие риски: при колебаниях на рынке первыми страдают именно такие не очень качественные и не совсем удачно расположенные бизнес-центры. Более перспективными в плане вложения средств в недвижимость могут быть объекты streetretail (уличной торговли): магазины, общепит в проходных местах на первых этажах. Доходность по ним может достигать 20 процентов.
konoga@sb.by
