С начала года ставки по кредитам на приобретение недвижимости заметно снизились — заключить договор можно в среднем под 13,5 процента годовых. Но вот условия, по которым финучреждения готовы выдать деньги, по-прежнему жесткие. Банки принимают в залог приобретаемое жилье, а также требуют при заключении договора поддержки в виде нескольких поручителей. Одна из задач, которую государство пытается решить, — создать условия, чтобы население активно участвовало в строительстве не только с помощью господдержки, но и за счет собственных средств. Выход — внедрение ипотеки и строительно-жилищных сбережений. Уже подготовлены соответствующие проекты указов. Как в случае одобрения будут работать и какой эффект принесут эти финансовые инструменты, выяснял корреспондент «Р».
Ипотека и стройсбережения позволят населению активно участвовать в строительстве за счет собственных средств.Кредит под залог недвижимости
В странах Западной Европы доля жилья, приобретаемого на условиях ипотеки, составляет 60—70 процентов, в США — 80 процентов. Развивается этот механизм и у соседей: в России, Украине, Азербайджане. В нашей стране еще в 2008 году принят Закон «Об ипотеке», в котором отражены основные нормы ипотечных правоотношений: права и обязанности участников, различные нюансы, в том числе особенности ипотеки земельных участков и жилых помещений. До недавнего времени одной из сдерживающих развитие ипотеки правовых проблем считалось отсутствие возможности для банков обратить взыскание на жилье, в котором проживают граждане, в случае систематической неуплаты ими по ипотечному кредиту.
Сейчас в Жилищном кодексе этот вопрос урегулирован, тем не менее ипотечное жилищное кредитование широкого практического развития пока не получило. Механизм залога приобретаемого имущества банки уже используют, но в большинстве случаев параллельно с обязательным поручительством по кредиту. Ставки по таким кредитам все еще довольно высоки для классической ипотеки, отмечает заместитель министра экономики Юрий Чеботарь:
— В стране еще не создан механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов — благодаря этому механизму ипотека получила бурное развитие в самых развитых странах мира. Существуют и другие тормозящие факторы. Поэтому принято решение о разработке проекта Указа «Об ипотечном жилищном кредитовании», с помощью которого планируется упростить механизмы возникновения и оформления ипотеки жилья, которое приобретается с привлечением ипотечного кредита, а также конкретизировать условия, при которых возможно обращение взыскания на предмет ипотеки.
Суть механизма — получение кредита под залог недвижимого имущества. Причем это имущество остается в собственности должника, и только если он не справляется с уплатой кредита, кредитор имеет право реализовать его в счет долга. Важно, что такой кредит обычно долгосрочный, а значит, процентные ставки по нему должны быть умеренными. В проекте указа отражены практика, наработанная в стране, а также опыт соседей в ипотечном строительстве. Скорректированы и те шероховатости, которые не давали в полной мере вовлекать в ипотеку широкие слои населения. Что важно — подходы согласованы и с банками.
Накопить и купить
Вскоре полноценно должен заработать еще один механизм финансирования улучшения гражданами своих жилищных условий — строительные сбережения. Проще говоря, это система, при которой в определенный период делаются накопления, а далее на недостающую для приобретения жилья сумму берется кредит по ставке ниже рыночной. Все особенности прописаны в соответствующем проекте указа. Модель выбрана классическая. Участниками государственной системы смогут стать все категории граждан, как состоящие, так и не состоящие на учете в улучшении жилищных условий. Обязательный период накопления не превысит 5 лет, после чего граждане получат право на льготный жилищный кредит, отмечает начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Авраменко.
— Размер ставки по кредиту не должен превышать размер процентов по вкладу более чем на 3 процента годовых. В период накопления участник системы равными долями пополняет депозит, при этом он должен накопить определенную минимальную сумму, указанную в договоре о стройсбережениях. Согласно проекту указа доля минимально необходимой суммы должна составлять не менее 30 процентов от договорной суммы, размер которой определяется с учетом финансовых возможностей гражданина и его платежеспособности. Банками будут разработаны различные тарифные планы, позволяющие выбрать участнику системы наиболее приемлемый для него вариант накопления средств и последующего кредитования.
Еще один важный момент: при наличии возможности банк сможет выдавать предварительные и промежуточные кредиты. То есть даже на этапе накопления. Предполагается, что предоставят их за счет денежных средств участников системы, уже привлеченных в банковские вклады. Александр Авраменко обращает внимание: всем участникам системы стройсбережений согласно проекту указа будет выплачиваться премия со стороны государства.
— Это соответствует общемировой модели функционирования классической системы жилищных строительных сбережений. Ведь залог ее успеха — привлечение максимально широкого круга участников. Поощрение в виде премии идет за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в данной системе. Даже если они не планируют в будущем вкладывать средства в улучшение жилищных условий. Таким образом, в этой системе могут участвовать и граждане, которые не имеют конкретных намерений улучшать жилищные условия, и по окончании накопительного периода они могут не претендовать на кредит, однако их депозитные ресурсы будут использованы на кредитование остальных участников. Тем самым обеспечивая выгоду вкладчикам за счет начисления премий государства дополнительно к процентам по вкладам. Премия государства будет ежемесячно перечисляться во вклад участника государственной системы на основании сведений банка.
Еще один бонус: премия государства и доходы в виде процентов, полученные по банковским вкладам, освобождаются от подоходного налога с физических лиц. Что касается размера премии, то она составит 10 процентов годовых от ставки рефинансирования Нацбанка, установленной в период, за который начисляется премия государства. Возможность внедрения системы предполагается предоставить всем банкам страны. Кроме того, проектом указа определены источники финансирования расходов по выплате премии государства. Финансирование этих расходов предполагается обеспечить в пределах средств, предусмотренных в консолидированных бюджетах областей и Минска на социальную политику в 2020 году.
— Началом работы государственной системы можно считать заключение первого договора о строительных сбережениях. В то же время подтверждением функционирования системы послужит выдача жилищных кредитов гражданам после завершения этапа накопления — а это не ранее чем через 3,5 года, — подчеркивает Александр Авраменко. — При этом следует учитывать, что выдачу жилищных кредитов банки будут осуществлять в порядке очередности на основе значения оценочного показателя. Банк должен предложить участнику системы жилищный кредит в течение 6 месяцев с момента, когда значение оценочного показателя совпадает с нормативным. Полгода — оптимальный срок, чтобы банк смог составить график кредитования участников системы, выполнивших условия накопления средств, заключения с ними кредитных договоров и предоставления требуемых средств из системы без ущерба для ее функционирования.
Схема на практике
К слову, аналогичная предлагаемой система финансирования жилищного строительства существует в Казахстане уже с 2000 года и доказала свою эффективность. Анализ практики применения таких механизмов в зарубежных странах свидетельствует, что внедрение системы жилищных строительных сбережений будет наиболее эффективным и найдет широкое распространение при уровне инфляции ниже 10 процентов годовых.
Понятно, что одна из целей создания государственной системы стройсбережений — развитие строительной и сопутствующих отраслей за счет долгосрочных вкладов граждан. Соответственно, с ее внедрением и развитием рынка строительства жилья следует ожидать снижение цен в новостройках.
Также система поспособствует стабилизации и повышению предсказуемости ценовой динамики рынка недвижимости и кредитного рынка. Значительная часть контрактов будет прослеживаться на 3—5 лет вперед и более.
МНЕНИЕ ПО ПОВОДУ
Анатолий ЗВЕЗДИН, председатель Совета белорусской ассоциации «Недвижимость»:
— Кредиты для граждан на покупку и строительство жилья сейчас доступные. Банки кредитуют в пределах 14 процентов. Люди ими активно пользуются. Еще есть один механизм финансирования — лизинг. Он пользуется меньшим спросом. Что будет, если заработают ипотека и система жилищных строительных сбережений? В классической ипотеке главное — стоимость кредитных средств и их длина. И тут государству необходимо обеспечить банки достаточным количеством длинных ресурсов. Речь идет о сроках от 30 до 40 лет. Пока что у нас самые длинные кредиты выдаются сроком на 20 лет. Также важен вопрос процентных ставок — они должны быть меньше 10 процентов.
Есть один существенный нюанс. При реализации механизма классической ипотеки можно очень сильно «разогреть» рынок. В стране объемы строительства сокращаются, но люди продолжают строиться и улучшать свои жилищные условия. Если появится инструмент, позволяющий недорого и на длительный срок решать жилищный вопрос, то рынок можно даже «перегреть». И в этом есть риски.
Но вместе с тем, когда заработают и стройсбережения, и ипотека, безусловно, рынок оживится. И будет хороший спрос на эти финансовые инструменты.
sichevich@sb.by
