Арендные ставки идут на снижение. Насколько долгосрочна эта тенденция

Территория ответственности

Недавно довольно широкий резонанс получили публикации выступлений отдельных арендаторов в некоторых СМИ, которые были озабочены «несговорчивостью» руководства Управляющей компании холдинга «Горизонт». Вот как ситуацию прокомментировала директор по недвижимости компании Екатерина Мисько. В структуру холдинга входит как государственное имущество, так и юридическое лицо, которое не подпадает под прямое действие Указа № 143 «О поддержке экономики» (документ содержит льготы, в том числе и по аренде помещений). Речь, в частности, о ЗАО «ГОРИЗОНТ-БЕЛИНВЕСТ-ДЕВЕЛОПЕР». Оно создано для реализации инвестиционного проекта на определенной площадке. В организации нет государственной доли — это закрытое акционерное общество со своими капиталом и задачами. Пока идет разработка архитектурной концепции застройки этой территории, предприятию необходимо содержать ее в надлежащем виде. Поэтому было решено ее сдавать. Причем, как отметила Екатерина Мисько, по цене более низкой, чем сложилась в этом сегменте рынка. 

По словам Екатерины Мисько, основной конфликт произошел с теми, кто посчитал, будто действие Указа № 143 на них распространяется напрямую. Несмотря на это обстоятельство, еще в марте им было предложено зафиксировать курс евро на определенный период, чтобы подстраховать арендаторов от роста валютных курсов. Также всем были предложены отсрочки и рассрочки платежей. Проводились информационная рассылка, встречи и т. д. с целью выработать единый подход к минимизации последствий пандемии. 

Большинство предпринимателей с пониманием отнеслись к предложенным мерам, но та немногочисленная группа из двух-трех человек, которая активно выступала в СМИ, требовала только одно — убрать вообще плату. И никаких компромиссов. Как же так можно сделать? Бизнесмен продолжает свою деятельность — да, может, с более низкой доходностью, но продолжает! Значит, логично говорить о посильном снижении арендной нагрузки, но не о полном ее упразднении. В конце концов, ведется техническая эксплуатация объектов, выставляются счета и предписания от различных инстанций. Индивидуальный предприниматель Денис Иванович, который здесь снимает площади для своей фотостудии, придерживается такой позиции:


Нашел понимание у руководства холдинга и владелец прачечной Лев Игоревич:

— Добиться взаимовыгодного варианта с нынешними хозяевами было нетрудно: непонятно, почему у кого-то этот вопрос перерос в скандал. На протяжении пяти лет у меня никогда не возникало сложностей с оплатой, но пандемия сделала свое черное дело, и долг за пару месяцев все-таки появился. Администрация сама предложила компромиссный вариант: в случае погашения задолженности снизить арендную ставку. На том и порешили. В результате она была снижена в два раза. Я платил 5 евро за «квадрат», теперь — 2,5. Приятно, что владельцы недвижимости чувствуют свою меру ответственности за нас и относятся с пониманием к происходящему. 

С привязкой к выручке

Как сообщил начальник отдела коммерческой недвижимости одного из столичных агентств Владимир Королев, ситуация с юридическими вопросами арендной платы, если мы говорим о частном секторе рынка, сегодня довольно позитивна: законодательство позволяет сторонам регулировать их отношения по их собственному усмотрению. И если, например, договор аренды предусматривает какие-либо специальные условия для реагирования на сложившиеся обстоятельства, то никаких проблем для их выполнения быть не должно. В последние два года набирает популярность ситуация, когда арендная ставка на торговые помещения привязывается к размеру выручки здесь. Это довольно справедливый механизм, который получил широкое распространение в мире. У нас он, к сожалению, пока не очень часто применяется. 

Кроме правовых механизмов, в переговорах между сторонами всегда должна присутствовать здравая бизнес-логика. Условно говоря, сегодня арендодатель чувствует себя на коне, он — хозяин ситуации и, казалось бы, не требует ничего сверхъестественного, только исполнения договорных обязательств. Но такая позиция ни к чему хорошему в сложившихся условиях спада активности на рынке не приведет. Это будет способствовать только сворачиванию предпринимательской активности и банкротствам. В конечном итоге, считает Владимир Королев, пострадают сами же хозяева квадратных метров: кто им будет платить? 

Конечно, у арендодателей тоже есть свои обязательства, особенно тогда, когда речь идет о новых объектах. Это, как правило, выплата кредитов и процентов по ним. То же самое касается и привязки тарифа за метр квадратный к валюте: владелец недвижимости таким образом привык рассчитывать на поступление определенной выручки, а теперь вынужден пересматривать все свои алгоритмы. 

С точки зрения поиска компромиссов, существуют три проверенных варианта — снижение размера арендной платы, переход на новую формулу расчета и перенос сроков оплаты. В первом случае это может быть как простое снижение ставки, так и отвязка от курса определенной валюты на конкретное число месяца. Более экономически обоснованным, по мнению экспертов, является второй вариант — в частности, формирование арендной ставки в зависимости от выручки арендатора. В третьем варианте предприниматель может согласовать с хозяином помещения перенос оплаты, например, за ближайшие три месяца, на конец года или дальше. По мнению экспертов, это половинчатое решение, ведь средства в бизнесе, даже небольшие, важны, как говорится, здесь и сейчас. 

Без спроса не считать

Аренда государственного имущества — отдельный блок отношений на рынке. По мнению некоторых бизнесменов, порядок формирования платежей здесь достаточно усложнен и даже «зарегулирован». В Государственном комитете по имуществу сообщили, что платежи в этой сфере идут в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины (она устанавливается ежегодно Правительством). Учитываются тут площадь объекта и различные дополнительные коэффициенты.


Как сообщили специалисты из Гос­ком­имущества, юридическим лицам независимо от формы собственности и индивидуальным предпринимателям указом рекомендовано предоставлять арендаторам отсрочку по оплате арендной платы с учетом объема их выручки, а также уменьшать ее размер. Кроме того, документ предусматривает мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимостью до 30 сентября 2020 года.

Государство установило и так называемый коэффициент спроса (0,5—3), который, согласно информации Госком­имущества, арендодатели, учитывая сложную ситуацию на рынке, могут пересматривать. Это достаточно серьезная мера. Если взять Минск, то размер коэффициента спроса, как правило, — 3. Снижение его до единицы приведет к существенному уменьшению арендной платы. Другое дело, что вряд ли владельцы квадратных метров будут в одностороннем порядке инициировать эту процедуру. Здесь скорее активность должны проявить съемщики. 

Отклад идет в лад

Для того чтобы получить отсрочку по оплате аренды, надо написать соответствующее заявление владельцу недвижимости и указать сроки и размер соответствующих платежей. Как рассказала в эфире телеканала ОНТ эксперт в области антикризисного управления Ольга Рачко, дополнительное соглашение к договору аренды должно быть заключено в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления от съемщика помещений. 

По мнению сопредседателя Белорусской конфедерации предпринимательства Виктора Маргелова, большая часть владельцев коммерческих площадей идет навстречу арендаторам:

— Это позитивный момент. При этом используются разные формы и методы. Может, кому-то принимаемые меры кажутся недостаточными, но все зависит от конкретных обстоятельств. Конечно, представители, например, туристического или гостиничного бизнеса, заслуживают большего внимания. С другой стороны, есть арендодатели, которые почти не идут на уступки по разным причинам, но в таких случаях часто подключаются органы госуправления, которые помогают разобраться в законодательных тонкостях и найти взаимовыгодное решение. 

Говоря о тех хозяевах «квадратов», кто занял выжидающую позицию, Владимир Королев отмечает, что это не очень выигрышная позиция. Не стоит ждать у моря погоды: время идет, и лучше получать доход по новым, адекватным ситуации ставкам, чем искать бизнесменов, которые будут согласны платить по доковидным расценкам, — в период ожидания вообще никакого дохода нет. Компромисс — единственно правильный выход, считает эксперт. 

Постой не простой

На рынке коммерческой недвижимости спросом пользуются небольшие площади. По мнению экспертов, владельцы квадратных метров в свое время оперативно отреагировали на скачок курсов валют и скорректировали приемлемый уровень арендных ставок: большинство поступающих сегодня заявок на аренду ограничены ставкой около 10 евро за квадратный метр, в то время как в конце января запросы были побольше — от 10 до 30 евро. Одновременно просматривается определенная диспропорция: новым или развивающимся старым арендаторам довольно больших площадей (1000—3000 кв. м и более) по-прежнему непросто найти свободные помещения, несмотря на все усилия. Речь идет прежде всего об ­ИT-бизнесе: ему более предпочтительны бизнес-центры высокого класса, желательно рядом с метро. По этой причине арендодатели таких площадей менее сговорчивы, чем в каком-либо другом сегменте рынка аренды, и удерживают цены по верхнему пределу. В среднем в июле средняя стоимость аренды коммерческой недвижимости составляет от 6 до 30 евро за квадратный метр.

Сутки в сторону 

Июль для рынка съемного жилья — месяц затишья. Однако студенты здесь ни при чем. Исполняющий обязанности руководителя отдела аренды одного из столичных агентств недвижимости Павел Таратута говорит, что повышение цен на квартиры многими арендодателями перед началом учебного года всегда выглядит как минимум странным: в республике построено достаточное количество общежитий, а квартиры в среде учащейся молодежи снимают в основном студенты-иностранцы и относительно немногочисленная часть белорусских ребят, которые могут себе это позволить. Сегодня средняя стоимость столичной однокомнатной квартиры в месяц — 200 долларов по курсу, двухкомнатной — 200—250, трехкомнатной — 300—350. Встречаются варианты и несколько дешевле, но это, как правило, в удаленных от центра районах. Как считает эксперт, спрос на квартиры не отличается активностью: сказываются как последствия пандемии, так и уровень платежеспособности арендаторов. Велико воздействие и психологического фактора на арендодателей. Многим из них необходимо время, чтобы осознать: люди уже не будут снимать жилье по прошлогодним ценам. Поэтому велика вероятность, что к концу года цены опустятся еще на 15—20 % и станут более справедливыми. Что такое справедливая цена? Здесь показательным фактором выступает средняя заработная плата по республике — она должна соответствовать ценовой ситуации на рынке аренды. Даже сейчас, когда цены несколько снизились, их нельзя назвать абсолютно справедливыми. Возьмем, например, трехкомнатную квартиру. К трехстам условным долларам надо добавить еще квартплату, которая значительно возрастает в отопительный сезон, интернет и т. д. — итоговая сумма прилично увеличивается и уверенно приближается к значению средней зарплаты по стране, которую получает, к сожалению, не каждый. Риелторы тоже люди, которые хотели бы работать в ситуации, когда цены на съем жилья станут более доступными и соответственно справедливыми. 

Как отмечает эксперт, практически вся суточная аренда трансформировалась в долгосрочный вариант: поток иностранцев, в том числе и россиян, значительно снизился. В текущем году такой вид аренды вряд ли вернется на рынок в той степени, в которой она была раньше. 

Прогнозы делать очень сложно, но, по мнению Павла Таратуты, ажиотажа не предвидится. Безусловно, в августе активность на рынке съемных квартир несколько возрастет, но в целом уровень спроса останется таким, как и в прошлые годы. Единственное, что жилье рядом с вузами, где учатся иностранцы, будет не так популярно, потому что в этом году, вероятнее всего, студентов из других стран к нам приедет меньше, чем обычно.

КСТАТИ

Мингорисполкомом принято решение об уменьшении арендной платы за все площади, предоставленные в аренду с 1 июня по 31 декабря 2020 года. Данная мера касается тех субъектов хозяйствования, у которых выручка из-за эпидемиологической ситуации в апреле-мае 2020 года упала на 20 % и более. В Минске действует около 10 тысяч договоров аренды имущества коммунальной собственности города. Право на предоставление отсрочки по уплате арендной платы согласно нормам Указа № 143 имеет около 46 % арендаторов.

КОММЕНТАРИЙ

Когда изменения обстоятельств существенны

По мнению юриста Екатерины Малаховской, с точки зрения правовых аргументов, с которыми арендатор может обращаться к хозяину помещения для уменьшения арендной платы, есть два основания. Первое касается пункта 4 статьи 585 Гражданского кодекса. Эта норма говорит, что если условия пользования имуществом, предусмотренные договором, существенно ухудшились по причинам, за которые не отвечает арендатор, то он вправе потребовать от арендодателя соответствующего уменьшения размера платы за квадратные метры. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью, нужно доказать факт того, что условия пользования помещением действительно ухудшились. Эта ситуация больше характерна для торговых центров. Предприниматели, арендуя здесь место, а не в отдельно стоящем здании или офисном центре, рассчитывают, что поток целевых покупателей будет обеспечиваться не только их собственными торговыми точками: будут и случайные посетители, которые генерируются торговым центром. Арендатор может сопоставить эти потоки (на день заключения договора и по факту) в количественном отношении и предъявить арендодателю соответствующие доказательства. Такая практика является пока еще новинкой, но, по мнению Екатерины Малаховской, может стать действенным решением для урегулирования различных спорных моментов. 

Второе основание — это существенное изменение обстоятельств. Речь о 421-й статье Гражданского кодекса. Во время валютных кризисов 2014—2015 годов на практике уже отмечались случаи, когда суды говорили, что изменение курсов валют является не существенным изменением обстоятельств, а предпринимательским риском, который арендаторы должны учитывать при заключении договора. Тем не менее ситуация с последствиями коронавируса, возможно, сможет изменить такой подход в судебной практике, и валютные кризисы тоже можно будет рассматривать как существенное изменение обстоятельств. Как считает юрист, такие основания, как форс-мажор и обстоятельства непреодолимой силы, неприменимы в отношении изменения арендной платы, так как это может освободить арендатора в определенных ситуациях от ответственности за нарушение сроков арендной платы: обязанность оплачивать аренду в срок никто не отменял в любом случае.

shamko@sb.by