И в России, и в Беларуси значительное число квартир продается в рамках долевого строительства, то есть строительства дома за счет его будущих жильцов. Главный плюс долевого участия — стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. К тому же иногда денежные средства на строительство выплачиваются не сразу и целиком, а вносятся частями весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жилье. Благодаря этому механизму квартиры в новостройках получили тысячи российских и белорусских семей. Но, увы, не все так гладко, как кажется на первый взгляд.
В Беларуси все процедуры привлечения дольщиков строго регламентированы.КАК В РОССИИ
Термин «дольщик жилья» ведет свою историю с середины 1990‑х годов, именно тогда застройщики начали практику продажи квартир в домах «на стадии котлована», финансируя строительство за счет будущих владельцев квартир. Несмотря на несовершенство законодательства, с 1995 года по сегодняшний день свой квартирный вопрос таким образом смогли решить тысячи семей. В 2021‑м Росреестр зарегистрировал более 898 тысяч договоров долевого участия. Это на 17 процентов больше, чем в 2020 году. При этом законодательство в этой сфере шагнуло далеко вперед в части защиты собственников квартир. Однако остались и серьезные проблемы.
Сегодня в России слово «дольщик» зачастую несет негативную окраску, потому что к нему часто добавляется прилагательное «обманутый». По данным Счетной палаты РФ, обманутых дольщиков в стране сейчас насчитывается от 180 до 200 тысяч человек. По состоянию на середину прошлого года, в Едином реестре проблемных объектов был зафиксирован 3061 дом. Впрочем, проблема решается. Вице‑премьер Марат Хуснуллин в одном из интервью заявил, что вопрос с обманутыми дольщиками будет полностью закрыт уже в 2024 году, а «к 2023 году планируем решить процентов на 95».
В федеральном законе № 214 о долевом строительстве, кстати, понятия «обманутый дольщик» нет. Но именно он, принятый еще в 2004 году, стал первым нормативным документом, который регулирует отношения покупателей долей в строящемся доме и застройщиков. Закон постепенно обрастал поправками, и одной из самых важных отраслевые эксперты называют возможность накапливать деньги дольщиков на банковских счетах эскроу.
С 1 июля 2019 года застройщики лишены возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан стали аккумулироваться на банковских счетах эскроу, а строительство недвижимости необходимо было вести за счет банковских кредитов — так называемого проектного финансирования. Воспользоваться же деньгами дольщиков застройщики имеют право только после ввода объекта в эксплуатацию.
С институциональной точки зрения проблема обманутых дольщиков в России действительно может уйти в историю в обозначенные властями сроки, соглашается вице‑президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. «Счета эскроу решают проблему, потому что ситуация со средствами дольщиков в этом случае контролируется достаточно жестко», — рассказал он «СОЮЗу». Однако, продолжает эксперт, существует очень много застарелых проблем. Например, есть «как бы дольщики» — собственники квартир в жилищных кооперативах. Они в случае возникновения проблем не попадают под официальное понятие пострадавших в рамках долевого строительства, однако решать проблему с ними тоже нужно.
Как считает Григорий Полторак, сейчас определенную сложность представляют дома, которые «висят» годы, а то и десятилетия. Для решения этой проблемы понадобится очень много денег и усилий. Одним из способов решения вопроса с «зависшим» домом является продажа доли по так называемому договору переуступки. Новый покупатель с помощью юридически оформленной процедуры получает полные права на долю в виде квартиры в недостроенном доме. Он становится новым участником долевого строительства. В итоге «довольны» все: новый владелец приобретает квартиру, а прежний может «успокоить» себя достаточно внушительной денежной суммой. Правда, здесь следует иметь в виду то, что стоимость жилья в рамках договора о переуступке прав обычно ниже рынка (ведь дом‑то еще не сдан). Да и ждать, когда дом наконец достроят (и достроят ли?), тоже придется.
Первый типовой договор о долевом строительстве жилья Министерство архитектуры и строительства утвердило в ноябре 1998‑го. Идея вместо кредитов максимально использовать деньги будущих собственников квартир как нельзя лучше вписывалась в рыночную экономику и обещала существенную экономию на стоимости квадратного метра. В 2006‑м в Беларуси появился комплексный документ — Указ Президента № 396, в котором регламентируются вопросы, связанные со всеми этапами долевого строительства, — от порядка заключения договоров до их расторжения. Ужесточалась ответственность застройщиков — по идее, недобросовестные игроки должны были уйти с рынка. Однако привлекательная на бумаге схема частенько давала сбои. Первой ласточкой стал конфликт вокруг строящегося компанией «Терра‑стройинвест» дома по улице Притыцкого в Минске. Квартиры в нем продали дважды. В ловушку скандальной аферы попали более 500 инвесторов. У фирмы брошенную стройку тут же изъяли, государство назначило нового проверенного застройщика, который в итоге отдал ключи новоселам. Хотя, безусловно, часть вложенных денег кто‑то потерял.
Нашумевший случай тут же стал поводом для изменений в указе — с тех пор все договоры долевого строительства регистрируются в Мингорисполкоме или облисполкоме, которые еще контролируют и финансовую состоятельность застройщиков. Затем правила еще не раз уточнялись. Регистрации в исполкомах теперь подлежат не только сами договоры, но и допсоглашения к ним. Появляются ограничения в распоряжении средствами дольщиков — все деньги, в том числе на компенсацию затрат застройщика, должны поступать на специальный счет, за исключением прибыли, чтобы пресечь попытки вывода денег недобросовестными строительными компаниями. Коснулись новшества и цены, которая с 2018 года формируется с учетом прогнозных индексов цен и на основании первоначально установленной контрактной.
Таким образом, в Беларуси сегодня сроки и стоимость квадратного метра при долевом строительстве, процедура привлечения дольщиков и многие другие важные аспекты строго регламентированы. Опасность потерять деньги и жилье сведена к минимуму. Что же касается социального портрета современного белорусского дольщика, то он выглядит так: это молодой человек лет 35—45 лет, как правило, семейный, с доходами выше среднего, из IT‑сферы и бизнеса, поскольку стоимость долевого строительства одного квадратного метра вдвое превышает среднюю заплату в стране.
Авторитетный эксперт Татьяна Затуренская считает, что плюсов сегодня у долевого строительства в Беларуси больше, чем минусов:
— Закон полностью на стороне дольщика. Люди не останутся без квартиры даже в случае банкротства застройщика. Но это не означает игру в одни ворота: права и интересы строительных компаний также защищены, если они работают строго в правовом поле.
