Когда устная договоренность не работает: почему при сделках с недвижимостью в документах иногда указываются заниженные суммы
06.11.2020 11:51:00
Ирина МЕНДЕЛЕВА
Некоторые, например, при сдаче недвижимости в аренду или продаже дома в документах намеренно занижают сумму сделки. Чем это может обернуться?
Минчанин Андрей Сорокин переехал жить к девушке, а свою однокомнатную квартиру решил сдавать за 500 рублей. Арендовала ее молодая семья, приехавшая в столицу на заработки из глубинки. Цена Виктора и Ольгу вполне устроила, состояние жилья тоже: конечно, не хоромы, но чистенько, есть все необходимое. В договоре ежемесячные платежи были указаны в сумме 250 рублей.
Поначалу все было нормально: Виктор встречался с Андреем в первой декаде каждого месяца и передавал ему деньги. Но потом квартиранты решили: а зачем, собственно, переплачивать, если можно отдавать ровно столько, сколько указано в договоре. Так они и сделали. Владелец однушки возмутился, пообещал их выселить, если не будут рассчитываться в полном объеме. Тогда Виктор с Ольгой приняли ответные меры: стали передавать средства через нотариуса. Осуществляется это так: Виктор ежемесячно подает заявление на принятие денег в депозит нотариуса и пополняет на оговоренную сумму счет нотариальной палаты в банке. Полученные квитанции служат подтверждением исполнения им обязательств перед Андреем согласно договору. Так что выселения пара не опасается. Супруги считают, что смогут отстоять свои права в любой инстанции.
Владелец квартиры попробовал освободить свои «квадратные метры» от парочки. Однако из этой затеи ничего не вышло: нет оснований для досрочного расторжения договора. В суд Сорокин даже не обращался — отсоветовали юристы. Ведь в любом случае судья потребует документальных подтверждений правоты владельца недвижимости, а их не имеется.
Договор составлен на год, истекает только через два месяца. В документе прописаны условия, при которых возможно досрочное выселение квартирантов: к примеру, отсутствие платежей за «коммуналку» или шум, дебоши, скандалы.
Однако по всем этим пунктам у Виктора с Ольгой все в полном порядке: за «коммуналку» платят регулярно, в квартире чисто, шумных гостей не водят, соседи на них не жалуются. Добровольно съезжать категорически отказываются: их все устраивает.
На вопрос, почему решил занизить в договоре сумму оплаты, владелец недвижимости не может ответить ничего путного, пожимает плечами: дескать, все так делают.
Виктор же с Ольгой объясняют свои действия исключительно собственной законопослушностью: сколько прописано в договоре, столько и платим, ничего не нарушаем.
Если вникать в моральную сторону дела, наверняка найдутся как сторонники, так и противники у обеих сторон сделки. Порядочность каждый понимает по-своему, а договоры для того и составляются, чтобы их пунктами руководствоваться.
Отношения между арендодателем и арендаторами сейчас натянутые. Они практически не общаются. Первый ждет не дождется, когда закончится срок договора. Приезжие, в свою очередь, наслаждаются возможностью жить в квартире с «невероятной скидкой».
Даже вносить хитрую парочку в виртуальный черный список недобросовестных квартирантов Андрей опасается. Вроде нет оснований. К тому же вдруг муж с женой ответят «той же монетой» — наплетут про него в интернете с три короба? Потом объясняйся, оправдывайся, будет непросто найти новых жильцов.
Впрочем, этот владелец квартиры потеряет не так уж много, если сравнивать, какие убытки терпят другие в подобных ситуациях. В общей сложности за год Андрею недоплатят около 2000 рублей — первые четыре месяца семья отдавала ему сумму, о которой договаривались.
Гораздо хуже получилось у могилевчанина Ивана Сергеевича. Покупая домик в деревне, чтобы использовать его под дачу, он согласился на просьбу продавца занизить в договоре сумму купли-продажи почти вдвое. Позже у строения обнаружилось множество изъянов, вскрылись и другие обстоятельства, позволяющие вернуть приобретение продавцу, потребовать назад свои деньги и поискать другие варианты. Однако можно рассчитывать только на то, что прописано в документе. Денег, уплаченных сверху, по устной договоренности, он уже не увидит ни при каких обстоятельствах. А это около 10 тысяч рублей. Обидно, конечно.
Сотрудник риелторской фирмы Лариса Вербицкая рассказала, почему при сделках с недвижимостью иногда указываются заниженные суммы:
— В некоторых случаях хотят сэкономить на налогах те, кто продает не первую недвижимость за пять лет, так как один объект за этот период разрешено продавать без уплаты подоходного налога. Что касается налога на сдачу недвижимости, он уплачивается в фиксированных суммах и зависит только от населенного пункта, в котором расположены дом или квартира, и количества комнат. Так что, скорее всего, владельцы недвижимости занижают суммы аренды или найма, чтобы скрыть часть своего дохода, например, от второй половинки или если есть просроченные долговые обязательства перед банками, кредиторами.
Но в большинстве своем некоторые занижают сумму сделки без всякой причины, просто потому, что так когда-то было принято. Однако те времена давно прошли. И написанному на бумаге верят больше, чем кулуарным договоренностям.
КОМПЕТЕНТНО
Вероника Литвинко, нотариус Минского городского нотариального округа
— Если для договора предусмотрена письменная форма, все, о чем стороны договорились, должно быть положено на бумагу. Реальную сумму арендной платы нельзя скрывать в договоре аренды или найма помещения. Если договор срочный и добросовестно исполняется, расторгнуть его при возникновении разногласий у арендодателя (наймодателя) вряд ли получится. Суд в этом случае не примет его сторону, так как потребует документальные доказательства нарушений условий договора. Для арендатора (нанимателя) внесение денег в депозит нотариуса послужит подтверждением исполнения обязательств перед владельцем недвижимости. Кстати, внесением денег в депозит нотариуса можно исполнить любое денежное обязательство, если должник не имеет возможности исполнить обязательство лично кредитору, причем не только по причине его уклонения от принятия исполнения (как в этом случае), но и когда кредитора просто нет в месте исполнения обязательства. Таким же образом можно поступить, если неясно, кому нужно исполнить обязательство, например если кредитор умер или у недееспособного кредитора отсутствует представитель.
mendeleva@sb.by
Минчанин Андрей Сорокин переехал жить к девушке, а свою однокомнатную квартиру решил сдавать за 500 рублей. Арендовала ее молодая семья, приехавшая в столицу на заработки из глубинки. Цена Виктора и Ольгу вполне устроила, состояние жилья тоже: конечно, не хоромы, но чистенько, есть все необходимое. В договоре ежемесячные платежи были указаны в сумме 250 рублей.
Поначалу все было нормально: Виктор встречался с Андреем в первой декаде каждого месяца и передавал ему деньги. Но потом квартиранты решили: а зачем, собственно, переплачивать, если можно отдавать ровно столько, сколько указано в договоре. Так они и сделали. Владелец однушки возмутился, пообещал их выселить, если не будут рассчитываться в полном объеме. Тогда Виктор с Ольгой приняли ответные меры: стали передавать средства через нотариуса. Осуществляется это так: Виктор ежемесячно подает заявление на принятие денег в депозит нотариуса и пополняет на оговоренную сумму счет нотариальной палаты в банке. Полученные квитанции служат подтверждением исполнения им обязательств перед Андреем согласно договору. Так что выселения пара не опасается. Супруги считают, что смогут отстоять свои права в любой инстанции.
Владелец квартиры попробовал освободить свои «квадратные метры» от парочки. Однако из этой затеи ничего не вышло: нет оснований для досрочного расторжения договора. В суд Сорокин даже не обращался — отсоветовали юристы. Ведь в любом случае судья потребует документальных подтверждений правоты владельца недвижимости, а их не имеется.
Договор составлен на год, истекает только через два месяца. В документе прописаны условия, при которых возможно досрочное выселение квартирантов: к примеру, отсутствие платежей за «коммуналку» или шум, дебоши, скандалы.
Однако по всем этим пунктам у Виктора с Ольгой все в полном порядке: за «коммуналку» платят регулярно, в квартире чисто, шумных гостей не водят, соседи на них не жалуются. Добровольно съезжать категорически отказываются: их все устраивает.
На вопрос, почему решил занизить в договоре сумму оплаты, владелец недвижимости не может ответить ничего путного, пожимает плечами: дескать, все так делают.
Виктор же с Ольгой объясняют свои действия исключительно собственной законопослушностью: сколько прописано в договоре, столько и платим, ничего не нарушаем.
Если вникать в моральную сторону дела, наверняка найдутся как сторонники, так и противники у обеих сторон сделки. Порядочность каждый понимает по-своему, а договоры для того и составляются, чтобы их пунктами руководствоваться.
Отношения между арендодателем и арендаторами сейчас натянутые. Они практически не общаются. Первый ждет не дождется, когда закончится срок договора. Приезжие, в свою очередь, наслаждаются возможностью жить в квартире с «невероятной скидкой».
Даже вносить хитрую парочку в виртуальный черный список недобросовестных квартирантов Андрей опасается. Вроде нет оснований. К тому же вдруг муж с женой ответят «той же монетой» — наплетут про него в интернете с три короба? Потом объясняйся, оправдывайся, будет непросто найти новых жильцов.
Впрочем, этот владелец квартиры потеряет не так уж много, если сравнивать, какие убытки терпят другие в подобных ситуациях. В общей сложности за год Андрею недоплатят около 2000 рублей — первые четыре месяца семья отдавала ему сумму, о которой договаривались.
Гораздо хуже получилось у могилевчанина Ивана Сергеевича. Покупая домик в деревне, чтобы использовать его под дачу, он согласился на просьбу продавца занизить в договоре сумму купли-продажи почти вдвое. Позже у строения обнаружилось множество изъянов, вскрылись и другие обстоятельства, позволяющие вернуть приобретение продавцу, потребовать назад свои деньги и поискать другие варианты. Однако можно рассчитывать только на то, что прописано в документе. Денег, уплаченных сверху, по устной договоренности, он уже не увидит ни при каких обстоятельствах. А это около 10 тысяч рублей. Обидно, конечно.
Сотрудник риелторской фирмы Лариса Вербицкая рассказала, почему при сделках с недвижимостью иногда указываются заниженные суммы:
— В некоторых случаях хотят сэкономить на налогах те, кто продает не первую недвижимость за пять лет, так как один объект за этот период разрешено продавать без уплаты подоходного налога. Что касается налога на сдачу недвижимости, он уплачивается в фиксированных суммах и зависит только от населенного пункта, в котором расположены дом или квартира, и количества комнат. Так что, скорее всего, владельцы недвижимости занижают суммы аренды или найма, чтобы скрыть часть своего дохода, например, от второй половинки или если есть просроченные долговые обязательства перед банками, кредиторами.
Но в большинстве своем некоторые занижают сумму сделки без всякой причины, просто потому, что так когда-то было принято. Однако те времена давно прошли. И написанному на бумаге верят больше, чем кулуарным договоренностям.
КОМПЕТЕНТНО
— Если для договора предусмотрена письменная форма, все, о чем стороны договорились, должно быть положено на бумагу. Реальную сумму арендной платы нельзя скрывать в договоре аренды или найма помещения. Если договор срочный и добросовестно исполняется, расторгнуть его при возникновении разногласий у арендодателя (наймодателя) вряд ли получится. Суд в этом случае не примет его сторону, так как потребует документальные доказательства нарушений условий договора. Для арендатора (нанимателя) внесение денег в депозит нотариуса послужит подтверждением исполнения обязательств перед владельцем недвижимости. Кстати, внесением денег в депозит нотариуса можно исполнить любое денежное обязательство, если должник не имеет возможности исполнить обязательство лично кредитору, причем не только по причине его уклонения от принятия исполнения (как в этом случае), но и когда кредитора просто нет в месте исполнения обязательства. Таким же образом можно поступить, если неясно, кому нужно исполнить обязательство, например если кредитор умер или у недееспособного кредитора отсутствует представитель.
mendeleva@sb.by