«Квартира - это не биткоин, который меняет цену от любого чиха». Кредитный бум на рынке жилья: не приведет ли он к появлению у нас очередного спекулятивного «пузыря»
09.02.2018 07:50:46
«Хватать» сегодня или подождать? Всплеск цены на квадратный метр недвижимости — кратковременная случайность или начало роста? Спокойного или безудержного, как десять лет назад? Не будем гадать на кофейной гуще, а изучим исходные цифры, которые определяют развитие рынка недвижимости.
Самый лучший заемщик для банков — население
Давайте вспомним середину 2000-х. Всего за два года стоимость «квадрата» дошла до 1000 долларов и опускаться не собирается. В прошлом году банки перевыполнили все планы по кредитованию недвижимости. Поползла вверх и цена метра. «Стройка» выходит из кризиса или «наливается» очередным спекулятивным пузырем?
Не те объемы
Да, конечно, масштабы пока не те. В середине 2000-х банки выдавали в год в 4—5 раз больше кредитов, чем планировали. В 2017-м задолженность по кредитованию недвижимости увеличилась всего на 10,8% — до 6,02 миллиарда рублей. Но некоторые эксперты склонны думать, что прошлый год был разминкой. Снова снижается ставка рефинансирования, могут увеличиться объемы адресной поддержки для нуждающихся — в общем, причины так думать есть. Тем более сами банкиры признают: в системе накопилось много денег. Предприятия по уши в долгах, а потому самый лучший заемщик для банков — население. По счетам платит исправно при любой макроэкономической погоде. И кредитуемые квартиры в залоге: пятая часть всей зарегистрированной недвижимости. Риски минимальны, как ни посмотри. Особенно если сравнивать с реальным сектором.
Каждая девятая квартира покупается с кредитной поддержкой: почти в 4 раза больше, чем в 2016-м. Но годовой денежный оборот на рынке и общее количество сделок за два года не изменились. То есть, скорее всего, рост кредитования лишь поддержал потрепанную кризисными годами платежеспособность белорусов. Без этой помощи мы могли бы увидеть сильное падение продаж. А так просело только строительство. Благо на этот год прогнозируют удержание уровня 2017-го.
Заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский признает: рынок сужается. Это и есть первопричина небольшого роста цен, а не относительно подешевевшие кредиты. Предложение снизилось, а спрос остается постоянным. Он поддерживается в том числе и жителями регионов.
В ежегодном исследовании кадастрового агентства средняя цена сделок на конец прошлого года показала небольшой прирост — 1%. Но для специалистов это вообще не цифра. Если посмотреть структуру сделок, то может оказаться, что просто продали чуть больше дорогого сегмента и меньше — дешевого. Более или менее явное подорожание показали только «двушки» и «трешки» — 3%. Дмитрий Ритвинский утверждает, что повышение среднего значения стоимости квадратного метра было связано в том числе с возможной переориентацией покупателя на квартиры более высокого уровня комфортности.
Но все это тоже не должно позволить нам расслабиться. Все-таки рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике: классическим считается лаг в 2—3 года. Квартира — это не биткоин, который каждый день меняет цену от любого чиха. Эксперты сходятся на том, что цена «квадрата» в 2018-м все-таки чуть-чуть будет подползать вверх. Такого стремительного роста, как мы помним в прошлом, не произойдет. И предпосылок для снижения тоже нет. Дмитрий Ритвинский считает, что доступные коммерческие кредиты не развращают рынок: это цивилизованный инструмент, используемый во всем мире.
Офисы — по цене квартир
Ситуация с коммерческой недвижимостью немного отличается. Здесь важны рост экономики и развитие бизнеса. Да и у нас коммерческой недвижимости уже настроили прилично. Хотя до сих пор многие говорят, что качественных площадей мало. Но на офисы высокого класса в основном претендуют иностранные компании. Причем стараются их арендовать, а не приобретать в собственность. Для нашего бизнеса нужны менее дорогие площади. Давление на этот рынок могут оказать разве что компании IТ-сектора. Подписанный в декабре Декрет № 8, наверное, на это как-то повлияет. За прошлый год цены на офисы упали на 6% и держатся на уровне стоимости квартир.
Но на самом деле факторов, от которых все зависит, уйма. Это касается и квартир, и коммерческих помещений. Например, подстегнуть цены может и отказ от ценообразования в долларах: когда платишь в рублях, а тебе пересчитывают в валюте. Ведь дедолларизацию никто не отменял. Возможно, владельцы недвижимости начнут закладывать свои риски в цену. Это предвидеть невозможно.
Как забыть про кризисы
Правда, жить в такой неопределенности тоже некомфортно. Может, нужен какой-то контроль рынка? Дмитрий Ритвинский говорит, что это было бы неплохо. Главное — не переборщить. Это как судья в футболе: бегает по полю, но в игру ведь не вмешивается. Он только фиксирует нарушения уже существующих правил, а потом принимает меры, чтобы игра была красивой и не превращалась в мордобой.
Такому аккуратному регулированию может помочь проект по массовой оценке недвижимости. Изначально он задумывался для того, чтобы изменить налоговую базу. Сейчас налог на недвижимость рассчитывается по остаточной стоимости, а не по рыночной. Из-за этого и в Минске, и в горпоселке Свирь платежи за схожие объекты недвижимости практически одинаковы. Но и ежику понятно, что это ненормально.
Уже просчитано, что поступления в бюджет будут выше. Все говорят, что изменения нужны, но полтора года идут различные согласования. Если все утвердят, то появится информационный ресурс, в котором будет отражена абсолютно вся недвижимость с ее кадастровой стоимостью, максимально приближенной к рыночной на дату оценки. Такая система будет косвенным регулятором ценообразования на рынке, показывая реальную цену конкретного объекта.
Застройщик уже не сможет закладывать себе прибыль такую, какую хочет. Ему придется считаться с рынком и независимой оценкой. В Швеции кадастровая оценка существует уже лет сорок. И там кризис недвижимости был только один раз — в 1990-х. А после этого — ни разу. У всех были — у них нет.
ЦИФРЫ
Цены сделок по продаже квартир в 2017-м были такие: однокомнатные — 1192 доллара за «квадрат», двухкомнатные — 1098, трехкомнатные — 1057.
kuletski@sb.by
Самый лучший заемщик для банков — населениеНе те объемы
Да, конечно, масштабы пока не те. В середине 2000-х банки выдавали в год в 4—5 раз больше кредитов, чем планировали. В 2017-м задолженность по кредитованию недвижимости увеличилась всего на 10,8% — до 6,02 миллиарда рублей. Но некоторые эксперты склонны думать, что прошлый год был разминкой. Снова снижается ставка рефинансирования, могут увеличиться объемы адресной поддержки для нуждающихся — в общем, причины так думать есть. Тем более сами банкиры признают: в системе накопилось много денег. Предприятия по уши в долгах, а потому самый лучший заемщик для банков — население. По счетам платит исправно при любой макроэкономической погоде. И кредитуемые квартиры в залоге: пятая часть всей зарегистрированной недвижимости. Риски минимальны, как ни посмотри. Особенно если сравнивать с реальным сектором.
Каждая девятая квартира покупается с кредитной поддержкой: почти в 4 раза больше, чем в 2016-м. Но годовой денежный оборот на рынке и общее количество сделок за два года не изменились. То есть, скорее всего, рост кредитования лишь поддержал потрепанную кризисными годами платежеспособность белорусов. Без этой помощи мы могли бы увидеть сильное падение продаж. А так просело только строительство. Благо на этот год прогнозируют удержание уровня 2017-го.
Заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский признает: рынок сужается. Это и есть первопричина небольшого роста цен, а не относительно подешевевшие кредиты. Предложение снизилось, а спрос остается постоянным. Он поддерживается в том числе и жителями регионов.
В ежегодном исследовании кадастрового агентства средняя цена сделок на конец прошлого года показала небольшой прирост — 1%. Но для специалистов это вообще не цифра. Если посмотреть структуру сделок, то может оказаться, что просто продали чуть больше дорогого сегмента и меньше — дешевого. Более или менее явное подорожание показали только «двушки» и «трешки» — 3%. Дмитрий Ритвинский утверждает, что повышение среднего значения стоимости квадратного метра было связано в том числе с возможной переориентацией покупателя на квартиры более высокого уровня комфортности.
Но все это тоже не должно позволить нам расслабиться. Все-таки рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике: классическим считается лаг в 2—3 года. Квартира — это не биткоин, который каждый день меняет цену от любого чиха. Эксперты сходятся на том, что цена «квадрата» в 2018-м все-таки чуть-чуть будет подползать вверх. Такого стремительного роста, как мы помним в прошлом, не произойдет. И предпосылок для снижения тоже нет. Дмитрий Ритвинский считает, что доступные коммерческие кредиты не развращают рынок: это цивилизованный инструмент, используемый во всем мире.
Офисы — по цене квартир
Ситуация с коммерческой недвижимостью немного отличается. Здесь важны рост экономики и развитие бизнеса. Да и у нас коммерческой недвижимости уже настроили прилично. Хотя до сих пор многие говорят, что качественных площадей мало. Но на офисы высокого класса в основном претендуют иностранные компании. Причем стараются их арендовать, а не приобретать в собственность. Для нашего бизнеса нужны менее дорогие площади. Давление на этот рынок могут оказать разве что компании IТ-сектора. Подписанный в декабре Декрет № 8, наверное, на это как-то повлияет. За прошлый год цены на офисы упали на 6% и держатся на уровне стоимости квартир.
Но на самом деле факторов, от которых все зависит, уйма. Это касается и квартир, и коммерческих помещений. Например, подстегнуть цены может и отказ от ценообразования в долларах: когда платишь в рублях, а тебе пересчитывают в валюте. Ведь дедолларизацию никто не отменял. Возможно, владельцы недвижимости начнут закладывать свои риски в цену. Это предвидеть невозможно.
Правда, жить в такой неопределенности тоже некомфортно. Может, нужен какой-то контроль рынка? Дмитрий Ритвинский говорит, что это было бы неплохо. Главное — не переборщить. Это как судья в футболе: бегает по полю, но в игру ведь не вмешивается. Он только фиксирует нарушения уже существующих правил, а потом принимает меры, чтобы игра была красивой и не превращалась в мордобой.
Такому аккуратному регулированию может помочь проект по массовой оценке недвижимости. Изначально он задумывался для того, чтобы изменить налоговую базу. Сейчас налог на недвижимость рассчитывается по остаточной стоимости, а не по рыночной. Из-за этого и в Минске, и в горпоселке Свирь платежи за схожие объекты недвижимости практически одинаковы. Но и ежику понятно, что это ненормально.
Уже просчитано, что поступления в бюджет будут выше. Все говорят, что изменения нужны, но полтора года идут различные согласования. Если все утвердят, то появится информационный ресурс, в котором будет отражена абсолютно вся недвижимость с ее кадастровой стоимостью, максимально приближенной к рыночной на дату оценки. Такая система будет косвенным регулятором ценообразования на рынке, показывая реальную цену конкретного объекта.
Застройщик уже не сможет закладывать себе прибыль такую, какую хочет. Ему придется считаться с рынком и независимой оценкой. В Швеции кадастровая оценка существует уже лет сорок. И там кризис недвижимости был только один раз — в 1990-х. А после этого — ни разу. У всех были — у них нет.
ЦИФРЫ
Цены сделок по продаже квартир в 2017-м были такие: однокомнатные — 1192 доллара за «квадрат», двухкомнатные — 1098, трехкомнатные — 1057.
kuletski@sb.by