Рекордное число сделок на вторичке в июне — что происходит на рынке недвижимости Минска
20.07.2023 08:29:00
Мария ДРУК
Желающих обзавестись жильем в столице заметно прибавилось, отмечают эксперты. Способствуют этому во многом собственные сбережения и доступные кредиты. При этом далеко не все покупатели готовы ждать сдачи нового дома в течение года-двух и решают квартирный вопрос здесь и сейчас, вкладываясь во вторичку. В результате в июне, по данным Национального кадастрового агентства, было заключено рекордное количество сделок — почти 1,7 тысячи. Какие варианты уходили быстрее всего? Какая ситуация будет складываться в ближайшее время на рынке вторичной недвижимости и на рынке новостроек Минска? Ответы на эти и другие вопросы искала корреспондент «Р».
Фото из архива «СБ»
— А сейчас даже правильнее будет так делать, потому что мы видим четкую переориентацию спроса в этот сегмент, — акцентирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики столичного агентства недвижимости Андрей Чернышев.
По наблюдениям экспертов, это началось весной прошлого года, когда покупатели забеспокоились, смогут ли застройщики в силу разных возникающих непредвиденных обстоятельств выполнить свои обещания. Время показало, что опасения были напрасны. Тем не менее вкладываются в строительство на стадии котлована, несмотря на то что именно тогда стоимость квадратного метра самая низкая, покупатели не так активно, как прежде.
— Некоторые опасения все же сохраняются — это первая причина переориентации спроса на вторичный рынок. Вторая заключается в том, что новостройки подорожали, при этом предложение сузилось. Вроде бы строящихся домов много — около 150. Но во многих распродают последние квартиры — планировки и этаж могут понравиться не всем. На вторичном же рынке уже можно найти предложения квартир в свежих домах. Так, до десяти лет — вполне себе свежий вариант, до пяти лет — вполне себе новостройка, лишенная недостатков: здание дало усадку, ремонты окончены. Чем не альтернатива новостройке? — описывает положение дел собеседник. — При этом покупатели новостроек при оценке стоимости учитывают также и то, в каком состоянии сдадут квартиру, и голосуют рублем хотя бы за черновую отделку, чтобы в будущем уменьшить траты на ремонт. Все эти факторы заставляют покупателей смотреть на вторичный рынок.
Как результат — рекорд: 1660 проданных квартир. До этого самые высокие показатели были зафиксированы в 2022-м: в августе — 1540 сделок и в декабре — 1650. Почти в половине случаев ушли однокомнатные квартиры, в трети — двухкомнатные, почти каждая шестая сделка касалась трехкомнатных.
Представитель агентства отмечает, что в первую очередь покупатели ориентируются на свой бюджет и ищут варианты с минимальной площадью при максимальном количестве комнат. Потому популярны евродвушки и евротрешки — с большой кухней-гостиной, где при желании можно отделить кухню, и полноценными спальнями. Как правило, площадь той же евротрешки будет сопоставима с квадратурой двушки в панельке — приобретение получается недорогим и функциональным.
Однушки, по наблюдениям Андрея Чернышева, чаще всего рассматривают в качестве инвестиционного вложения. Хотя сегодня предложение на рынке аренды и ставки не позволяют много выручить, как в былые годы. Тем не менее в будущем при желании квартиру всегда можно с выгодой продать, рассуждают обладатели свободных денег. Наметился среди покупателей «единичек» и еще один тренд: все чаще жители крупных городов, расположенных недалеко от Минска, и областных центров вместо того, чтобы арендовать жилье для поступивших в Минск детей, покупают им жилье в столице. Мол, так спокойнее — не надо сидеть на чемоданах и подстраиваться под требования чужих людей, да и деньги идут на свое.
Фото из архива «СБ»
Средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств, требующих проведения как минимум косметического ремонта, составляет 1180 долларов в эквиваленте за «квадрат». В квартирах, готовых к проживанию, со свежим ремонтом, — 1430. При этом за июнь существенного роста цен не отметилось, но с начала года уже виден рост на 3—4 процента.
— Мы всегда исходили из того, что при 1,3 тысячи ежемесячных сделок по продаже квартир на вторичке для баланса спроса и предложения должно быть 7—7,5 тысячи вариантов от продавцов, — поясняет собеседник. — Любое поднятие цены в обилии предложения на вторичном рынке и среди новостроек отодвигает вариант от покупателя. Даже повышение стоимости условно на тысячу долларов в эквиваленте может подвинуть объект с 9-го на 19-е место в списке вариантов. Но дойдет ли до него покупатель или остановится на пятом просмотренном объекте? Если не корректировать цены или закладывать большую сумму на торг, квартиры могут зависнуть. Но мы все же советуем: есть необходимость продажи — лучше сделать некоторую уступку и реализовать объект сейчас, когда условия для этого весьма благоприятные.
— Мы это видим по тому, как застройщики стараются скомпоновать спрос вокруг каждого конкретного дома, а не выставлять на продажу, скажем, сразу весь квартал. В выигрыше те, кто формирует ценник в белорусских рублях, предлагает выгодные программы кредитования. При этом, на наш взгляд, стоимость квадратного метра в новостройках придется корректировать, чтобы вернуть привлекательность в глазах потенциальных покупателей. Наверняка застройщики уже в 2024-м на фоне старта продаж новых комплексов придут к некоторому снижению. Это придется делать даже хотя бы глядя на растущий переток покупателей на вторичку, — обращает внимание представитель агентства недвижимости.
Плюс есть еще одна особенность: возвращение спроса на пригород — Фаниполь, Прилуки, Мачулищи, Дзержинск, Слободу. Во-первых, покупатели голосуют за удобные локации. Например, если работа в Малиновке, зачем на нее ездить из Уручья, если рядом, скажем, Фаниполь — получится быстрее. Стоимость жилья очень даже приятная на фоне минских цен, порой вдвое ниже. Планировки — интересные, площади — небольшие, дома — красивые, инфраструктура подтягивается, транспортная доступность только растет, нет проблем с парковкой и высокой плотностью застройки.
— Мы прогнозируем, что спрос на такие объекты будет расти. Тем более что предлагаемые компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, варианты евроформата делают их доступными. При этом микрожилье в виде пенала утрачивает свою популярность из-за сложности обособить спальную зону. Таким образом, в топе спроса на рынке новостроек — эффективное использование пространства, комфорт и удобное расположение дома, — резюмирует Андрей Чернышев.
druk@sb.by
Фото из архива «СБ»Когда желание совпало с бюджетом
О том, что происходит на рынке городской недвижимости, риелторы охотно берутся судить, опираясь на данные рынка вторички. Мол, здесь централизован учет сделок, можно легко отследить, как быстро они проходят.
По наблюдениям экспертов, это началось весной прошлого года, когда покупатели забеспокоились, смогут ли застройщики в силу разных возникающих непредвиденных обстоятельств выполнить свои обещания. Время показало, что опасения были напрасны. Тем не менее вкладываются в строительство на стадии котлована, несмотря на то что именно тогда стоимость квадратного метра самая низкая, покупатели не так активно, как прежде.
— Некоторые опасения все же сохраняются — это первая причина переориентации спроса на вторичный рынок. Вторая заключается в том, что новостройки подорожали, при этом предложение сузилось. Вроде бы строящихся домов много — около 150. Но во многих распродают последние квартиры — планировки и этаж могут понравиться не всем. На вторичном же рынке уже можно найти предложения квартир в свежих домах. Так, до десяти лет — вполне себе свежий вариант, до пяти лет — вполне себе новостройка, лишенная недостатков: здание дало усадку, ремонты окончены. Чем не альтернатива новостройке? — описывает положение дел собеседник. — При этом покупатели новостроек при оценке стоимости учитывают также и то, в каком состоянии сдадут квартиру, и голосуют рублем хотя бы за черновую отделку, чтобы в будущем уменьшить траты на ремонт. Все эти факторы заставляют покупателей смотреть на вторичный рынок.
Как результат — рекорд: 1660 проданных квартир. До этого самые высокие показатели были зафиксированы в 2022-м: в августе — 1540 сделок и в декабре — 1650. Почти в половине случаев ушли однокомнатные квартиры, в трети — двухкомнатные, почти каждая шестая сделка касалась трехкомнатных.
Представитель агентства отмечает, что в первую очередь покупатели ориентируются на свой бюджет и ищут варианты с минимальной площадью при максимальном количестве комнат. Потому популярны евродвушки и евротрешки — с большой кухней-гостиной, где при желании можно отделить кухню, и полноценными спальнями. Как правило, площадь той же евротрешки будет сопоставима с квадратурой двушки в панельке — приобретение получается недорогим и функциональным.
Однушки, по наблюдениям Андрея Чернышева, чаще всего рассматривают в качестве инвестиционного вложения. Хотя сегодня предложение на рынке аренды и ставки не позволяют много выручить, как в былые годы. Тем не менее в будущем при желании квартиру всегда можно с выгодой продать, рассуждают обладатели свободных денег. Наметился среди покупателей «единичек» и еще один тренд: все чаще жители крупных городов, расположенных недалеко от Минска, и областных центров вместо того, чтобы арендовать жилье для поступивших в Минск детей, покупают им жилье в столице. Мол, так спокойнее — не надо сидеть на чемоданах и подстраиваться под требования чужих людей, да и деньги идут на свое.
Кредитование подогревает интерес
— Мы видим, что многие из нынешних покупателей к недвижимости присматривались не один год. Одни это время копили необходимую сумму, другие подошли к логичному расширению из-за изменившегося семейного статуса или появления детей, третьи на фоне доступного кредитования решаются не затягивать с приобретением. И правильно делают. Наша позиция такая: решать жилищный вопрос надо тогда, когда есть потребность в приобретении недвижимости и благоприятствующие тому факторы. Сейчас как раз такое время. Предложений на рынке еще достаточно.Фото из архива «СБ»Средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств, требующих проведения как минимум косметического ремонта, составляет 1180 долларов в эквиваленте за «квадрат». В квартирах, готовых к проживанию, со свежим ремонтом, — 1430. При этом за июнь существенного роста цен не отметилось, но с начала года уже виден рост на 3—4 процента.
Практика агентства показывает, что более трети квартир улетает в первые две недели после размещения объявления, то есть покупатель находится практически сразу. Для сравнения: в предыдущие месяцы 2023-го столь быстро разбирали около четверти вариантов. Но в целом по рынку ситуация не столь горячая. Потому что мало быстро найти покупателя — нужно еще помочь ему получить кредит, чтобы сделка оперативно состоялась.
При этом размер скидки при торге снизился до 3,5 процента — стандартный показатель при активном спросе. Хотя месяц назад был на процент больше, а в начале весны прошлого года доходил до 8 процентов. С одной стороны, это говорит о том, что ценник предлагаемых квартир в большинстве своем адекватный и устраивает покупателей. С другой — наталкивает на размышления о том, что финансовые возможности и конкуренция позволяют не торговаться до последнего. Так, доля покупателей с кредитами, по данным агентства, растет — и в июне достигла 36 процентов. Для сравнения: в активных 2018—2019 годах, когда вторичка кредитовалась хорошо, доля сделок с привлечением банковских займов доходила до 32—35 процентов. Но спрос тогда был в большинстве своем ориентирован на новостройки. А в 2022-м максимум был 22 процента. Способствует складывающейся тенденции и снижение ставки рефинансирования.
Фото из архива «СБ»
Фото из архива «СБ»
Предложений — в изобилии
От доступности кредитования в ближайшей перспективе зависит ситуация на вторичке, считает Андрей Чернышев. И в ближайшие месяцы кардинальных изменений на рынке ни по части цен, ни по части спроса и предложения не прогнозируется. Поэтому продавцам советует не поднимать цены в погоне за прибылью, а учитывать платежеспособность покупателей и конкуренцию: между прочим, на выбор сейчас — около 9 тысяч вариантов.— Мы всегда исходили из того, что при 1,3 тысячи ежемесячных сделок по продаже квартир на вторичке для баланса спроса и предложения должно быть 7—7,5 тысячи вариантов от продавцов, — поясняет собеседник. — Любое поднятие цены в обилии предложения на вторичном рынке и среди новостроек отодвигает вариант от покупателя. Даже повышение стоимости условно на тысячу долларов в эквиваленте может подвинуть объект с 9-го на 19-е место в списке вариантов. Но дойдет ли до него покупатель или остановится на пятом просмотренном объекте? Если не корректировать цены или закладывать большую сумму на торг, квартиры могут зависнуть. Но мы все же советуем: есть необходимость продажи — лучше сделать некоторую уступку и реализовать объект сейчас, когда условия для этого весьма благоприятные.
О ценности нового
Что касается рынка новостроек, то сегодня он весьма насыщен, как и в последние годы. При этом на старте — интересные проекты как со стороны коммерческих застройщиков, так и со стороны города. И это на фоне снижающегося спроса к новому жилью.— Мы это видим по тому, как застройщики стараются скомпоновать спрос вокруг каждого конкретного дома, а не выставлять на продажу, скажем, сразу весь квартал. В выигрыше те, кто формирует ценник в белорусских рублях, предлагает выгодные программы кредитования. При этом, на наш взгляд, стоимость квадратного метра в новостройках придется корректировать, чтобы вернуть привлекательность в глазах потенциальных покупателей. Наверняка застройщики уже в 2024-м на фоне старта продаж новых комплексов придут к некоторому снижению. Это придется делать даже хотя бы глядя на растущий переток покупателей на вторичку, — обращает внимание представитель агентства недвижимости.
Плюс есть еще одна особенность: возвращение спроса на пригород — Фаниполь, Прилуки, Мачулищи, Дзержинск, Слободу. Во-первых, покупатели голосуют за удобные локации. Например, если работа в Малиновке, зачем на нее ездить из Уручья, если рядом, скажем, Фаниполь — получится быстрее. Стоимость жилья очень даже приятная на фоне минских цен, порой вдвое ниже. Планировки — интересные, площади — небольшие, дома — красивые, инфраструктура подтягивается, транспортная доступность только растет, нет проблем с парковкой и высокой плотностью застройки.
— Мы прогнозируем, что спрос на такие объекты будет расти. Тем более что предлагаемые компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, варианты евроформата делают их доступными. При этом микрожилье в виде пенала утрачивает свою популярность из-за сложности обособить спальную зону. Таким образом, в топе спроса на рынке новостроек — эффективное использование пространства, комфорт и удобное расположение дома, — резюмирует Андрей Чернышев.
Пока же цены в июне зафиксированы на следующих отметках: стоимость квадратного метра в однушках класса стандарт превышает 1370 долларов в эквиваленте, двушек — 1350, трешек — почти 1230. Вариантов эконом-класса, по наблюдениям риелторов, в столице сегодня не представлено.
КСТАТИ
На 2023 год Минску постановлением Правительства доведено задание по вводу в эксплуатацию 760 тысяч квадратных метров жилья. Из этого количества для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотрено около 170 тысяч «квадратов». За первое полугодие введено в эксплуатацию примерно 280 тысяч квадратных метров жилья, в том числе для нуждающихся — около 70 тысяч «квадратов». Об этом рассказала председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева.
Она назвала и районы, где прогнозируется строительный бум. Так, часть перспективных площадок для возведения новых домов госзастройщиками находятся в границах улиц Ангарской и Магнитной, Шаранговича и Горецкого, Логойского тракта и улицы Волгоградской. Часть новостроек появится на месте существующего сектора малоэтажной застройки — речь о территориях в районе бывшей деревни Лошицы, в границах улиц Клецкой и Копыльской, Краснослободской и Окружного проезда, Волгоградской — Кедышко, Авакяна и Быховской, Янковского и Горецкого, в районе улицы Орловской, а также проспектов Дзержинского и Жукова.
Кроме того, в текущем году планируется ввести в эксплуатацию два арендных жилых дома. Один из них — в районе улиц Шаранговича — Горецкого, второй — в микрорайоне Сокол. В нем же продолжит возводиться арендное жилье. В Смолевичах строятся три дома, куда направляются очередники, состоящие на учете нуждающихся как в администрациях районов столицы, так и по месту работы. Кроме того, в Минске продолжат строить электрожилье. Один такой дом примет жильцов в районе улиц Грушевской — Разинской.
На 2023 год Минску постановлением Правительства доведено задание по вводу в эксплуатацию 760 тысяч квадратных метров жилья. Из этого количества для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотрено около 170 тысяч «квадратов». За первое полугодие введено в эксплуатацию примерно 280 тысяч квадратных метров жилья, в том числе для нуждающихся — около 70 тысяч «квадратов». Об этом рассказала председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева.
Она назвала и районы, где прогнозируется строительный бум. Так, часть перспективных площадок для возведения новых домов госзастройщиками находятся в границах улиц Ангарской и Магнитной, Шаранговича и Горецкого, Логойского тракта и улицы Волгоградской. Часть новостроек появится на месте существующего сектора малоэтажной застройки — речь о территориях в районе бывшей деревни Лошицы, в границах улиц Клецкой и Копыльской, Краснослободской и Окружного проезда, Волгоградской — Кедышко, Авакяна и Быховской, Янковского и Горецкого, в районе улицы Орловской, а также проспектов Дзержинского и Жукова.
Кроме того, в текущем году планируется ввести в эксплуатацию два арендных жилых дома. Один из них — в районе улиц Шаранговича — Горецкого, второй — в микрорайоне Сокол. В нем же продолжит возводиться арендное жилье. В Смолевичах строятся три дома, куда направляются очередники, состоящие на учете нуждающихся как в администрациях районов столицы, так и по месту работы. Кроме того, в Минске продолжат строить электрожилье. Один такой дом примет жильцов в районе улиц Грушевской — Разинской.
druk@sb.by